나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3846 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 542-15 아이더블유타워 주건축물제1동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택. 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 사상역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인일 2019.08.27) 외벽 : 치장석 및 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음,

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1):일반상업지역 , 방화지구 , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함. 2):일반상업지역 , 방화지구 , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형))임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3846 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 542-15 아이더블유타워 주건축물제1동 6층603호 (도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로97번길 7)

용도: 아파트 (집합건축물대장상 용도: 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형)))

감정가: 202,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지지분: 8.519㎡ (약 2.58평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.06평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물 준공일: 2019년 8월 27일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '괘법동 행정복지센터' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 사상역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (사상역까지 도보 약 7분 거리)

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 중 6층에 위치한 제603호입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 기타 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (을구 1번 주택임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있으나, 관련 내용은 '잠재적 리스크' 섹션에서 상세히 다룹니다.)

말소기준권리: 북부산세무서장 압류 (2020년 8월 25일 접수, 갑6)

등기부상 총 채권액은 약 558,629,193원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을1): 이욱준, 보증금 220,000,000원, 인수 가능성 있음. (2022년 5월 25일 접수)

* 압류 및 가압류 다수: 북부산세무서장, 신한카드, 중소벤처기업진흥공단, 비엔케이캐피탈, 부산신용보증재단, 기술보증기금, 사상구청, 국민건강보험공단, 소상공인시장진흥공단, 수영세무서장, 부산광역시 남구, 강서구청, 주식회사케이비국민카드 등 다수. 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 강제경매개시결정 (갑25): 채권자 이욱준, 2025년 11월 7일 접수.

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 3일

확정일자: 2020년 1월 9일

배당신고일자: 2022년 5월 25일

대항력: 있음 (매수인 인수 여지 있음)

비고: 권리분석상 인수될 수 있는 보증금입니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 9월 2일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 특이사항이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 부산 사상구 괘법동의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

또한, 사상역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 하고 있어 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 특정 혐오시설이 주변에 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 사상역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 공동주택과 주거시설이 밀집해 있어 주거 기능에 충실한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 이 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 미변제된 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 중요한 고려 요소가 됩니다.

* 임차인 김 씨의 특이사항: 보증금 0원에 미래 시점(2025년 9월 2일)으로 기재된 전입일자는 일반적인 상황이 아니므로, 해당 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 용도의 복합성: '아이더블유타워'는 공동주택(아파트) 외에 업무시설(오피스텔) 용도가 함께 있는 복합 건물입니다. 본건 호실 자체는 아파트 용도로 명시되어 있으나, 건물 전체의 복합 용도는 향후 건물 관리 및 이용 시 참고해야 할 사항입니다.

* 소액의 토지 지분: 토지 면적 8.52㎡는 매우 작으며, 이는 집합건물 특성상 대지지분으로 간주되나, 토지에 대한 독립적인 사용 수익 권리 행사는 제한적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축급 아파트로, 사상역 인근의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

감정가 2억 2백만원에 대한 대항력 있는 임차인의 보증금이 2억 2천만원으로, 인수될 경우 실제 투자금 부담이 커질 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

김 임차인의 특이사항은 추가적인 조사가 필요하며, 이에 따른 잠재적 위험 또한 고려해야 합니다.

건물의 복합 용도 및 소액의 토지 지분 등도 유의할 점입니다.

다만, 사상역 역세권이라는 입지적 장점과 신축급 건물이라는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 사상역과 가까워 교통이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태 및 건물 가치 유지에 유리합니다.

* 주변 상권 및 생활 편의시설 접근성: 근린생활시설 및 사상역 주변 상권을 이용하기 편리합니다.

* 실거주 목적: 권리관계 확인 및 인수되는 금액에 대한 충분한 검토 후 실거주 목적으로 접근할 경우, 역세권 신축급 아파트라는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 220,000,000원이 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로, 이 금액을 투자금으로 고려해야 합니다.

또한, 김 씨의 특이사항에 대한 추가 확인 및 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

현재 유사 면적대의 아이더블유타워 아파트 실거래가가 2020년 초 2억 1천만원~2억 4천 5백만원 선이었고, 2023년~2024년에도 2억 1천만원~2억 6천 5백만원 선의 거래가 확인됩니다.

인수 보증금 220,000,000원을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

종합적으로, 인수되는 보증금 220,000,000원을 최우선으로 고려하여, 최소 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색 자료를 바탕으로 산출되었으며, 실제 법원 감정가, 시장 상황, 권리 관계 확인 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.