나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23024 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 143-3 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 지하철도 1호선 '부전역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '부전역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 지하2층 지상15층건 내 제10층 제1002호로서, 외 벽: 하부 인조석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복4차로의 광대로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

전포동 143-3: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화), 지구단위계획구역(2014-01-29), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 170m)<건축법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 전포동 143-4, 144-4, 144-6: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화), 지구단위계획구역(2014-01-29), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 170m)<건축법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

본건 건물 현칭은 '천우 SKY VIEW III '임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 서유리)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23024 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 143-3 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

토지지분: 3.6199㎡ (약 1.09평)

건물면적: 24.52㎡ (약 7.42평)

건물지분: 24.52㎡ (약 7.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명칭: '천우 SKY VIEW III'

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 전포동에 위치하며, 지하철 1호선 부전역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 부전역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 부산지방법원 2025.11.07. 접수된 (주택도시보증공사) 강제경매개시결정등기(2025타경23024)입니다.

선순위 임차권 및 HUG 인수조건:

본건에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 서유리)로부터 2026.05.11.에 제출된 확약서가 존재합니다. 이 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하였습니다. 이는 매수인에게 임차권 관련 부담이 없음을 의미합니다.

인수 보증금: 0원

총체적 권리관계: 상기 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 확약서 제출로 인해, 등기부상 을구 3번 주택임차권(서유리)은 말소될 예정이며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본건은 권리상 깨끗한 상태로 인수가 가능할 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 전포동 일대는 지하철 부전역 역세권으로, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 활발한 상업활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 오피스텔, 아파트, 주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

편의시설: 인근에 대중교통망과 각종 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 확약서 해석: 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기에 대한 확약서가 제출되었으나, 이와 관련된 법률적 해석 및 실무상 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 명확한 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

미상 임대관계: 현재 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 인수 시 임대차 계약의 승계 여부 등을 확인해야 할 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 대항력은 포기된 상태로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 전포동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 부전역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 선순위 임차권에 대한 부담이 해소되어 권리관계가 명확한 편입니다. 감정가와 최근 시세가 유사하게 형성되어 있어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보이나, HUG 관련 절차 및 확인에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 부전역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

권리관계 명확성: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 권리 인수 부담이 적습니다.

오피스텔 수요: 부산 도심 지역 내 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적인 가치: 감정가가 최근 실거래가와 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 안정적인 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(27.29㎡)의 오피스텔이 2025년 11월에 128,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(24.52㎡)을 고려할 때, 단위 면적당 가격은 약 468만 원 수준입니다. 본건의 감정가 115,000,000원은 이와 유사한 수준입니다. 2026년 3월 80,000,000원에 거래된 사례는 입지나 물건 특이사항이 다르거나 오류일 가능성을 배제할 수 없어, 2025년 11월 거래 사례를 더 중요하게 참고합니다.

산정 근거: 인수 보증금이 0원임을 고려하고, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 판단하여 본건의 적정 가치를 산정했습니다. HUG 관련 리스크가 확약서로 상당 부분 해소된 점을 반영하였습니다.

최종 예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 본건의 경우 감정가 수준인 115,000,000원을 기준으로 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.