나이스옥션 법원경매 통영 2025타경655 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 102동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '진목초등학교' 북측 인근에 위치하고있으며, 부근으로 아파트, 다세대주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 105호로서, (사용승인일: 1992.09.29.) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

주거용 아파트로 이용중인 것으로 조사되나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부조사는 이루어지지 않은 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 된 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 아파트 용지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고 바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경655 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 102동 1층105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 49,000,000원

* 건물 사용승인일: 1992년 9월 29일

* 토지 면적: 50.17㎡ (약 15.18평)

* 토지 지분: 50.175㎡ (약 15.18평)

* 건물 면적 (전용 면적): 59.47㎡ (약 17.99평)

* 건물 지분: 59.47㎡ (약 17.99평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 아파트 정보: 성은아파트 (총 7개동, 250세대, 총 주차 58대)

* 건축물대장상 해당 동 (102동) 총 면적: 2,644㎡

1.2. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 성은아파트 102동 1층 105호입니다.

* 아파트 단지 북측 인근에 진목초등학교가 소재하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

* 등기부 상 말소기준권리는 2018년 4월 12일에 접수된 국민은행의 근저당(63,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리들(가압류 2건, 임의경매 개시결정 1건)은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 113,796,421원입니다.

* 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시된 사항은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 옥포동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본건은 주거용 아파트로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다.

* 인근에 진목초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 가까운 거리에 버스 정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 최근인 2026년 8월 16일-17일 경, 거제시 옥포동 일대에서 기록적인 폭우로 인한 대규모 산사태가 발생하여 아파트 단지 및 1층 주택을 덮쳤고, 이로 인해 인명피해가 발생했습니다. 본건과 인접한 지역에서 발생한 사건으로, 해당 지역의 지질학적 불안정 및 산사태 재발 위험성이 매우 높습니다.

* 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 점유 관계, 관리 상태 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 건축된 지 30년 이상(1992년 사용승인) 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 세대수 대비 주차 대수가 현저히 부족(250세대당 58대)하여 주차 스트레스가 상당할 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 거제시 옥포동 소재 성은아파트로, 비교적 오래된 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경과 교통 상황은 보통 수준이나, 최근 발생한 대규모 산사태 사건으로 인해 해당 지역의 지질학적 위험성이 매우 높다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 내부 조사 불가 및 주차 공간 부족, 노후화 등의 단점을 고려해야 합니다.

* 권리 분석상 추가적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 거제시 옥포동 지역의 주거용 부동산으로서, 해당 지역의 시세 변동에 따른 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 현재 감정가(4,900만원) 대비 최근 실거래가(2,000만원~3,300만원)가 현저히 낮아, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* (산사태 위험으로 인해 투자 가치는 매우 신중하게 검토해야 합니다.)

1.9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(59.47㎡)의 성은아파트 매매가는 2,000만원에서 3,300만원 사이로 확인되었습니다.

* 본건은 1층에 위치하고 있으며, 최근 발생한 심각한 산사태 위험, 내부 조사 불가 등의 제약이 있음을 감안할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 평균(약 2,600만원)을 기준으로, 현장 조사를 통한 추가 확인 및 경매 시장 상황, 그리고 무엇보다 산사태 위험성을 철저히 고려하여 20,000,000원에서 25,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 법원의 최저 입찰가 및 유찰 횟수에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있으며, 산사태 위험으로 인한 잠재적 가치 하락 및 안전 문제를 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.