나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22162 [1] 경상남도 거제시 아주동 1200 석호해와루아파트 102동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '거제고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트 및 로변상가, 원룸 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제12층 제1202호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 북측 하향한 완경사의 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 1) : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 2) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 3) : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 4) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 5) : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-을구 순위9번 주택임차권등기(2024.09.04. 접수 제29796호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22162 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1200 석호해와루아파트 102동 12층1202호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 15층 건물 중 12층 1202호

* 건물 사용승인일: 2005년 12월 16일

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 분양면적: (정보 불충분, 전용면적 기준)

* 토지 지분 면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

* 감정가: 155,000,000원

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 아주동에 소재한 석호해와루아파트 102동 12층 1202호입니다.

* 주변으로는 아파트 단지와 로변상가, 원룸 등이 혼재된 지역으로, '거제고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 대지권의 토지는 북서측으로 포장도로와 접하고 있으며, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 교육 환경으로는 거제고등학교, 거제중학교, 대우초등학교, 장흥사유치원 등이 인근에 위치하여 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 창원지방법원 통영지원 2025타경22162 강제경매개시결정 등기 (접수 2025.11.07.)

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 164,163,647원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 31일

* 확정일자: 2022년 5월 25일

* 배당신고일자: 2024년 9월 4일

* 대항력: 있음

* 주요 권리사항:

* 을구 9번 순위 주택임차권등기 (2024.09.04. 접수 제29796호)가 존재합니다.

* 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 155,000,000원을 가지고 있습니다.

* 주의사항: 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 주택임차권등기 역시 말소되지 않고 매수인이 인수할 수 있습니다. (이는 본건의 가장 중요한 인수 부담입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 석호해와루 아파트는 2005년에 준공되었으며, 총 6개 동, 350세대로 구성된 단지입니다.

* 아파트 단지 주변으로는 다양한 생활 편의시설 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 총 주차 대수는 377대로, 세대당 주차 공간이 넉넉하여 주차 편의성이 양호합니다. (지상 3대, 지하 331대, 전기차 충전 시설 포함)

1.4. 생활정보

* 교육: 거제고등학교(절대보호구역), 거제중학교, 대우초등학교, 장흥사유치원(상대보호구역) 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근성이 좋으며, 도로망 이용이 편리합니다.

* 편의: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 로변 상가 및 주변 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 인수 가능성입니다.

* 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하며, 주택임차권등기 또한 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 배당 현황 및 임차인과의 협의 여부를 철저히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 석호해와루 아파트 강제경매 물건입니다.

* 15층 건물 중 12층에 위치하며, 전용면적 84.99㎡(약 25.71평)의 일반적인 아파트입니다.

* 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리 관계가 존재합니다.

* 따라서 본건의 입찰을 위해서는 권리 분석 및 추가 인수될 수 있는 보증금 규모에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 준거 발달 지역에 위치하여 주거 선호도가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넉넉한 주차 공간과 단지 내 편의시설은 거주 만족도를 높이는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월 14일 104동 1층 84.94㎡가 119,000,000원에 거래되었고, 2026년 4월 14일 102동 11층 84.99㎡가 113,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 6월 29일에는 125,000,000원에 거래된 사례(층수 미기재, 84.94㎡)도 있습니다.

* 최고층 15층 중 12층이라는 점을 감안할 때, 시장가치는 대략 113,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 본건의 감정가는 155,000,000원이며, 임차인의 보증금 역시 155,000,000원으로 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원 전액 인수 가능성이 있는 중대한 권리 부담이 있습니다.

* 최근 실거래가(113,000,000원 ~ 125,000,000원) 대비 감정가(155,000,000원)가 높은 편이며, 인수 보증금까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

* 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 전제하에서도, 최근 시세를 반영하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 보증금 인수 리스크 및 실거래가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 130,000,000원 내외로 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

* (참고: 이는 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 전제 하에, 추가 인수 부담이 없을 경우의 입찰가이며, 잔액 인수 시에는 총 투자 금액이 더 늘어날 수 있음을 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.