나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22162 [1] 경상남도 거제시 아주동 1200 석호해와루아파트 102동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '거제고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트 및 로변상가, 원룸 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제12층 제1202호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 북측 하향한 완경사의 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 1) : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 2) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대우초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 3) : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 4) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 대지권의 토지 5) : 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장흥사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(거제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위9번 주택임차권등기(2024.09.04. 접수 제29796호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함. 주택임차권등기의 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.23. 대항력포기확약서(임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22162 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1200 석호해와루아파트 102동 12층1202호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 15층 건물 중 12층 1202호

* 건물 사용승인일: 2005년 12월 16일

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 분양면적: (정보 불충분, 전용면적 기준)

* 토지 지분 면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

* 감정가: 155,000,000원

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 아주동에 소재한 석호해와루아파트 102동 12층 1202호입니다.

* 주변으로는 아파트 단지와 로변상가, 원룸 등이 혼재된 지역으로, '거제고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 대지권의 토지는 북서측으로 포장도로와 접하고 있으며, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 교육 환경으로는 거제고등학교, 거제중학교, 대우초등학교, 장흥사유치원 등이 인근에 위치하여 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 창원지방법원 통영지원 2025타경22162 강제경매개시결정 등기 (접수 2025.11.07.)

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 164,163,647원 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 31일

* 확정일자: 2022년 5월 25일

* 배당신고일자: 2024년 9월 4일

* 대항력: 있음

* 주요 권리사항:

* 을구 9번 순위 주택임차권등기 (2024.09.04. 접수 제29796호)가 존재합니다.

* 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 155,000,000원을 가지고 있습니다.

* 주의사항: 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 주택임차권등기 역시 말소되지 않고 매수인이 인수할 수 있습니다. (이는 본건의 가장 중요한 인수 부담입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 석호해와루 아파트는 2005년에 준공되었으며, 총 6개 동, 350세대로 구성된 단지입니다.

* 아파트 단지 주변으로는 다양한 생활 편의시설 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 총 주차 대수는 377대로, 세대당 주차 공간이 넉넉하여 주차 편의성이 양호합니다. (지상 3대, 지하 331대, 전기차 충전 시설 포함)

1.4. 생활정보

* 교육: 거제고등학교(절대보호구역), 거제중학교, 대우초등학교, 장흥사유치원(상대보호구역) 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근성이 좋으며, 도로망 이용이 편리합니다.

* 편의: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 로변 상가 및 주변 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 인수 가능성입니다.

* 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하며, 주택임차권등기 또한 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로, 배당 현황 및 임차인과의 협의 여부를 철저히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 석호해와루 아파트 강제경매 물건입니다.

* 15층 건물 중 12층에 위치하며, 전용면적 84.99㎡(약 25.71평)의 일반적인 아파트입니다.

* 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리 관계가 존재합니다.

* 따라서 본건의 입찰을 위해서는 권리 분석 및 추가 인수될 수 있는 보증금 규모에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 준거 발달 지역에 위치하여 주거 선호도가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 넉넉한 주차 공간과 단지 내 편의시설은 거주 만족도를 높이는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월 14일 104동 1층 84.94㎡가 119,000,000원에 거래되었고, 2026년 4월 14일 102동 11층 84.99㎡가 113,000,000원에 거래되었습니다. 2026년 6월 29일에는 125,000,000원에 거래된 사례(층수 미기재, 84.94㎡)도 있습니다.

* 최고층 15층 중 12층이라는 점을 감안할 때, 시장가치는 대략 113,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 본건의 감정가는 155,000,000원이며, 임차인의 보증금 역시 155,000,000원으로 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원 전액 인수 가능성이 있는 중대한 권리 부담이 있습니다.

* 최근 실거래가(113,000,000원 ~ 125,000,000원) 대비 감정가(155,000,000원)가 높은 편이며, 인수 보증금까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

* 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 전제하에서도, 최근 시세를 반영하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, 보증금 인수 리스크 및 실거래가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 130,000,000원 내외로 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

* (참고: 이는 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 전제 하에, 추가 인수 부담이 없을 경우의 입찰가이며, 잔액 인수 시에는 총 투자 금액이 더 늘어날 수 있음을 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.