나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22164 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 103동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 '거제뷰컨트리클럽' 내 소재하며, 부근으로 근린생활시설, 운동시설 및 임야 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통 통행횟수 등 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 103동 20층 중 7층 701호로서, (사용승인일자 : 2017.09.28) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 내장재 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(아파트) 상태임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 각방향으로 단지 내·외 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 근린공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22164 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 103동 7층701호

용도: 아파트

준공일자: 2017.09.28

1.3. 면적 정보

토지면적: 86.32㎡ (약 26.11평)

건물 전용면적: 84.96㎡ (약 25.71평)

건물 분양면적: 약 109.05㎡ (약 32.99평) (인근 유사 물건 정보 및 종합적 판단)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

제공된 정보에 따른 특이사항은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 '거제뷰컨트리클럽' 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 운동시설 및 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 내·외 포장도로가 소재하여 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하나, 권리분석 결과 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 박성미

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-27

확정일자: 2021-07-09

배당신고일자: 2023-11-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임화숙

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 없음

비고: (확정일자 정보 부재로 인한 대항력 판단 시 유의 필요)

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 낙찰로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (천안서부신용협동조합, 2021-06-21 접수)

낙찰로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리(을2 주택임차권, 갑8 임의경매, 갑9 가압류, 갑10 압류 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권 이하 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권 금액: 249,913,357원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 '거제뷰컨트리클럽' 내에 위치하고 있어, 해당 클럽 회원 및 이용객을 대상으로 하는 근린생활시설의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 대규모 주거 단지 내 아파트이므로 일반적인 아파트 단지의 상권 특성을 따를 것으로 보입니다. 주변에 다양한 편의시설이 존재하며, 거제시 내 관광지 접근성 또한 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

철근콘크리트구조의 아파트로, 2017년에 사용 승인되었습니다. 20층 건물 중 7층에 위치하여 조망권 및 일조권은 양호할 것으로 예상됩니다.

내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의 시설

'거제뷰컨트리클럽'이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 예상됩니다. 거제시의 주요 관광지(바람의 언덕, 외도 보타니아 등)와의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, '근린공원(저촉)', '중로1류(폭 20m~25m)(저촉)', '중로3류(폭 12m~15m)(저촉)' 등 각종 도시계획시설과의 저촉 사항이 확인됩니다. 또한, '건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요'라는 문구는 추후 건축 관련 규제에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다. '가축사육제한구역' 지정도 되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획, 도시계획시설 저촉 사항은 향후 재산권 행사에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 임화숙의 경우, 확정일자 정보가 누락되어 있어 대항력 판단에 불확실성이 존재합니다. 경매 진행 과정에서 배당받지 못할 경우 인수될 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시의 쾌적한 자연 환경 속에 위치한 아파트로, '거제뷰컨트리클럽' 인접 등 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 사용 승인된 비교적 신축 아파트이며, 내부 설비 또한 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지 이용 계획상 여러 도시계획시설과의 저촉 사항이 있어 향후 개발 등에 제약이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식의 신축 아파트 (2017년 준공).

* 거제뷰컨트리클럽 인접 및 자연 친화적인 환경.

* 권리관계 명확 (인수되는 임차보증금 없음).

* 면적 대비 합리적인 감정가 책정 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다. 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 201,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시점에서의 직접적인 시세 정보는 부족하나, 인근 지역의 부동산 동향 및 본건의 장단점을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가의 80%~100% 사이에서 입찰가가 형성되는 경향을 보이며, 본 건의 경우 권리 분석이 명확하고 입지가 양호한 점을 고려할 때, 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 예상치이며, 실제 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.