나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1874 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 107동 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 이의동 소재 "광교고등학교" 서측인근에 위치하며, 본건 인근은 오피스텔, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신분당선(광교중앙역)이 소재하여 제반 교통상황은 좋은편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 건물내 제5층 제504호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임. (사용승인일: 2014.02.28)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 '건물개황도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 북동측으로 중로, 남동측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 가(이의동 1352) 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 일련번호 나(이의동 1352-1) 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-01-05) (보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2012-01-05)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원교육지원청문의)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아주대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1874 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1352 에듀하임1309오피스텔 107동 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 354,000,000원

토지면적: 15.95㎡ (약 4.83평)

건물면적: 46.91㎡ (약 14.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO

건물 사용승인일: 2014년 02월 28일

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동에 위치하며, "광교고등학교" 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 신분당선 광교중앙역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 광대로, 북동측으로는 중로, 남동측으로는 소로의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 10일 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경1874)입니다.

이보다 앞선 2024년 04월 25일에 접수된 을구 1번 주택임차권(권리자: 민수영, 권리금액: 380,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 존재하므로 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이 외의 모든 권리는 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 15일

* 확정일자: 2022년 04월 15일

* 배당신고일자: 2024년 04월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 등기 존재

4. 상권분석

본건이 위치한 이의동 일대는 광교지구 택지개발지구 내에 포함되어 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

신분당선 광교중앙역을 중심으로 형성된 상권과 인접하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

본 건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 15층 건물 내 5층 504호입니다.

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 난방설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

사용승인일은 2014년 02월 28일로 비교적 신축에 속합니다.

인근에 광교고등학교, 아주대학교 등 교육시설이 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 380,000,000원으로 감정가(354,000,000원)보다 높다는 점입니다.

경매 절차에서 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 인수 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

특히, 임차인의 보증금 총액이 감정가를 상회하므로, 임차인이 배당받지 못하는 금액 전체를 낙찰자가 부담하게 될 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역)이 있으나, 오피스텔 용도 및 일반적인 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광교 신도시 내 우수한 입지조건과 교통 편의성을 갖춘 오피스텔입니다.

비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주거 및 업무 환경 모두 잠재력이 있습니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금(380,000,000원)이 시세 및 감정가보다 높아, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 치명적인 리스크로 작용합니다.

따라서, 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 예상되는 보증금 인수 금액, 향후 매도 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망(신분당선 광교중앙역)과 주변 생활 인프라를 갖춘 광교 신도시 내 입지.

비교적 최신 연식의 오피스텔로 상품성이 양호함.

다수의 오피스텔 및 주거 단지 인접으로 풍부한 잠재 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산정하였으며, '인수 보증금'은 계산에서 제외하고 산정하는 원칙을 따릅니다.

최근 유사 면적(약 25㎡)의 오피스텔 매매가는 15,050만원 ~ 15,250만원 수준이며, 이를 평당 약 600만원 ~ 610만원으로 환산할 수 있습니다.

본건 건물의 전용면적(46.91㎡)을 고려할 때, 이를 평당 600만원 기준으로 환산 시 약 281,460,000원 정도의 시장 가치가 추정됩니다.

감정가는 354,000,000원으로, 유사 면적의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 선순위 임차인의 보증금이 380,000,000원으로 감정가보다 높고, 해당 보증금 전액 또는 상당 부분이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 순수 물건 가치만을 고려한 보수적인 입찰가로 감정가의 약 95% 수준인 330,000,000원을 제안합니다.

다만, 이는 인수되는 임차인의 보증금 부담을 제외한 금액이므로, 실제 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 상당하므로, 추가 인수 비용을 고려하면 실질적인 투자 가치는 매우 낮아질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.