나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20995 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 506 숲속마을주공그린빌4단지 404동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 "안계초등학교" 동측에 위치 하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사지붕 15층 건물 내 14층 1401호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감. 창 호 : PVC창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역 (그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼계중 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(숲속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

아파트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20995 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 506 숲속마을주공그린빌4단지 404동 14층 1401호

아파트명: 숲속마을주공그린빌4단지

사용승인일: 2002년 11월 14일

건물구조: 철근콘크리트벽식조 경사지붕 15층 건물 내 14층 1401호

1.3. 면적 정보

토지면적: 38.00㎡ (약 11.5평)

토지지분: 38㎡ (약 11.5평)

건물면적: 59.26㎡ (약 17.9평)

건물지분: 59.26㎡ (약 17.9평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 "안계초등학교" 동측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

북측 및 동측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)에 접합니다.

추가로 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼계중학교, 숲속유치원, 안계초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 하 수

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 30일

확정일자: 2022년 06월 30일

배당신고일자: 2024년 07월 05일

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 주택임차권 등기(2024.07.05. 접수 제22899호) 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 "을구 3번 주택임차권" 또는 "갑구 6번 강제경매"이며, "을구 3번 주택임차권"은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑구 6번 강제경매 (접수일자: 2025-11-07)

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (권리자: 하남수, 금액: 155,000,000원, 말소: 인수)

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정이 보통입니다.

주변에 안계초등학교가 위치해 있으며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

제반 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 숲속마을주공그린빌4단지

총 세대수: 444세대

최고층: 15층

주차대수: 331대 (지하 15대, 지상 4대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 하남수 씨의 존재입니다.

임차인의 보증금 155,000,000원은 현재 감정가 140,000,000원을 초과합니다.

경매 진행 시 법원 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 상승할 수 있습니다.

6.2. 기타 참고사항

감정평가 당시 임대관계가 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건으로 평가되었습니다.

따라서 경매 진행 시 대상 물건의 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 요망됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 숲속마을주공그린빌4단지 내 14층 아파트입니다.

단지 내에서는 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

이는 곧 경매 낙찰가의 일정 부분은 임차인에게 돌아가야 함을 의미하며, 최악의 경우 매수인이 임차인의 보증금 전액을 부담해야 할 가능성도 있습니다.

주변 시세 및 유사 면적대의 최근 거래 사례를 면밀히 분석하여, 임차인 인수 보증금을 포함한 실제 취득가를 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 마산회원구 내서읍의 안정적인 주거지역에 위치합니다.

* 아파트 건물 자체의 기본적인 구조 및 설비는 양호한 것으로 평가되었습니다.

* 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이나, 선순위 임차인의 보증금이 155,000,000원이며, 이 금액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 최소 취득 비용은 155,000,000원부터 시작한다고 볼 수 있습니다.

최근 거래된 동일 단지 내 59.26㎡ (약 17.9평) 면적의 임대차 계약 (보증금 20,000,000원, 월세 500,000원, 2026년 5월)으로 추정되는 시장 가격대는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 예상됩니다.

위 점들을 종합적으로 고려할 때, 인수되는 임차인 보증금을 포함한 실제 투자 금액을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 158,000,000원 ~ 168,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

이는 인수되는 임차인의 보증금(155,000,000원)을 충당하고, 약간의 시세 차익 및 위험 프리미엄을 고려한 금액입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 추가로 파악한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.