나이스옥션 법원경매 진주 2025타경995 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 323 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(3) : 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 "탑동마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농 경지, 임야 등이 소재하는 산간농촌지대임. 기호(4)∼(12) : 경상남도 남해군 삼동면 물건리 소재 "남해독일마을" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 펜션, 단독주택, 주거나지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "주택부지"임. 기호(3) : 사다리형 토지로 현황 "주택 부속토지"임. 기호(4)∼(12) : 남하향 경사지대 내 부정형 토지로 현황 "택지예정지(공사 중단상태)"임.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음. 기호(3) : 지적도상 "맹지"임. 기호(4)∼(12) : 남측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있으며, 후첨 "지적개황도"와 같이 기호(5),(7)∼(10)토지의 일부 또는 전부가 내부도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동 강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역< 도로법>, 역사문화환경보존지역(산청 단속사지 동 서 삼층석탑에 따른 문화재보전영향 검토대 상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장 설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>임. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동 강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(산청 단 속사지 동 서 삼층석탑에 따른 문화재보전영향 검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관 한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)< 수도법>임. 기호(4) : 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(집중개 발형)임. 기호(5),(8)∼(10) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관 리구역(집중개발형)임. 기호(6),(7),(11),(12) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화 환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(집중 개발형)임.

제시목록 외의 물건

- 기호(1)지상에 후첨 "지적개황도"와 "사진용지"와 같이 제시외구축물(수영장,비닐하우스,토굴저장고) 소재하고 있음. - 기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외관정 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(4)∼(12)토지의 공부상 지목은 "임야,전,묘지"이나, 현황 "택지후보지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 컨테이너, 비닐하우스(골조) 등이 소재하고 있음. - 기호(6),(11),(12)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 적치물 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 기와지붕(현황 "기와형 강판지붕") 단층 건물로서, 외 벽 : 적벽돌쌓기, 황토미장마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) : "단독주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 구축물 및 관정(감정서상 기호 ㄱ,ㄷ,ㄹ)매각 포함
-제시외 비닐하우스(감정서상 기호 ㄴ) 및 이동 용이한 컨테이너,비닐하우스 골조 매각제외
-목록1 일부 접도구역 저촉평가 및 정원수 대문등 토지 포함평가.
-목록2 공부상 지붕"기와지붕" 현황"기와형 강판지붕"임
-목록2 다락,발코니,데크 등 건물에 포함 평가
-목록3. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

진주지원 2025타경995 (1)

2.2. 소재지

경상남도 산청군 단성면 운리 323번지 (도로명주소: 경상남도 산청군 호암로 691)

2.3. 건물 용도

단독주택

2.4. 토지 면적

883. 00㎡ (약 267.1평)

2.5. 건물 면적

84. 38㎡ (약 25.5평)

2.6. 건물 제시외 면적

34. 90㎡ (약 10.6평)

2.7. 감정가

251,521,800원

2.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.9. 경매 구분

부동산 임의경매

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 "탑동마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간농촌지대에 해당합니다.

3.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지(기호 1)는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 토지(기호 3)는 지적도상 맹지입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 도로구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

본건 부동산 임의경매의 말소기준권리는 2013년 11월 21일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 따라서, 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4.3. 기타 권리 분석

토지 등기부 요약상 2020년 11월 2일 접수된 강석모의 소유권이전청구권가등기(갑9)가 존재합니다. 일반적인 임의경매 절차에서 후순위 가등기는 매각으로 소멸되나, 계약 관계 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건은 농촌 지역에 위치하고 있어 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 시설들이 주를 이루고 있습니다. 인근 읍/면 소재지를 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 생활 편의시설 및 주거 환경

조용하고 한적한 농촌 마을에 위치하여 전원생활이나 주말주택 용도로 적합합니다. 주거 환경은 자연 친화적이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행정 규제

* 농지취득자격증명: 본건은 농지가 포함되어 있어 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

* 도로법 관련: 목록1 일부가 접도구역에 저촉되며, 평가 시 정원수, 대문 등도 토지에 포함 평가되었습니다.

6.2. 물건 상태 및 특이사항

* 지붕 마감: 공부상 지붕은 "기와지붕"이나 현황은 "기와형 강판지붕"입니다.

* 건물 부속: 다락, 발코니, 데크 등은 건물에 포함 평가되었습니다.

* 제시외 물건: 제시외 구축물 및 관정(감정서상 기호 ㄱ,ㄷ,ㄹ)은 매각에 포함되나, 제시외 비닐하우스(감정서상 기호 ㄴ) 및 이동 용이한 컨테이너, 비닐하우스 골조는 매각에서 제외됩니다.

6.3. 농지 취득 관련

토지 중 일부는 농지로 간주될 수 있으며, 이에 대한 취득 자격 증명 발급이 필수적입니다. 관련 법규에 따른 농지 전용 부담 또는 관련 규제를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 전원생활이나 주말주택 용도로 관심을 가질 만한 물건입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이고, 토지 이용 관련 각종 규제가 존재하므로 이를 충분히 숙지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전원주택 또는 주말주택 부지로서의 잠재력

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가능

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 없어 해당 물건의 현 시세 파악이 불가능합니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 반드시 추가적으로 검토해야 합니다.

* 인근 지역의 유사 부동산 시세 조사 (토지, 건물 면적, 용도, 입지 등을 고려)

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 비용 확인

* 토지 이용 계획 및 각종 제한 사항으로 인한 실질적 활용 가치 평가

* 현장 방문을 통한 건물 및 부속 토지의 상태, 제시외 물건 확인

* 경매 시장의 전반적인 경쟁 상황 및 입찰 동향 분석

상기 정보들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가는 251,521,800원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.