나이스옥션 법원경매 창원 2025타경792 [1] 경상남도 김해시 부원동 602-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 서상동 소재‘한국농어촌공사 김해양산부산지사’남동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건부지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통상황 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

제시목록 외의 물건

대상물건 기호1)토지 지상에 각 부분 임차인 소유로 탐문 조사되는 제시외건물 5동〔기호ㄱ)~기호ㅁ)〕이 소재하나, 감정목적 등을 고려하여 면적을 실측사정 후 평가하였으니 정확한 소유권 관계 및 경매 목적물에의 포함 여부 등을 검토하시어 경매 업무 진행하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건으로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 타일 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 인조석 물갈기, 창판지, 타일 마감 등, 창호 : 목재 및 샷시창호 등입니다. 기호2-1) 조적조 슬라브지붕 단층건으로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등입니다.

이용상태

기호2) 1층과 2층은 근린생활시설로 이용중이며, 기호2) 3층은 근린생활시설과 주택으로 이용중입니다. 기호2-1)은 화장실 입니다.

설비내역

기본적인 급배수 설비 및 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

대상물건 기호1)토지 지상에 각 부분 임차인 소유로 탐문 조사되는 제시외건물 5동〔기호ㄱ)~기호ㅁ)〕이 소재하나, 감정목적 등을 고려하여 면적을 실측사정 후 평가하였으니 정확한 소유권 관계 및 경매 목적물에의 포함 여부 등을 검토하시어 경매 업무 진행하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 포함. 이동이 용이한 냉동창고 1식, 소형 리프트 1식은 매각에서 제외. 대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경792 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 김해시 부원동 602-8

용도: 근린시설 (제1종 근린생활시설, 단독주택/근린생활시설)

토지면적: 329.60㎡ (약 99.71평)

건물면적: 580.23㎡ (약 175.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 54.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 1,151,200,370원

1.4. 매각 정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 포함. 이동이 용이한 냉동창고 1식, 소형 리프트 1식은 매각에서 제외. 대항력 있는 임차인 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동 소재 ‘한국농어촌공사 김해양산부산지사’ 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 상업용 건부지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 다수의 근저당권, 소유권 이전, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하며, 이들은 대부분 말소될 예정입니다. 건물 등기부 요약에서도 유사한 권리 현황을 보입니다.

등기부채권 총액: 921,324,552원

3.2. 말소기준권리

건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2013년 6월 24일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

경매 대상 물건에는 임차인이 다수 존재합니다. 이 중 김복순 임차인은 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2013년 6월 12일, 확정일자 2026년 1월 13일, 배당신고일자 2026년 1월 19일이며, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이는 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가질 수 있음을 의미합니다.

그 외 임차인은 다음과 같습니다.

* KIMBYUNGCHEON: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-09-08, 대항력 없음.

* 김민권: 보증금 2,000,000원, 차임 330,000원, 전입일자 2020-09-07, 대항력 없음.

* 김종태: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-11, 확정일자 2023-12-11, 대항력 없음.

* 전영주: 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2024-02-15, 대항력 없음.

* 최성일(1) (첫 번째): 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2021-05-14, 확정일자 2021-05-14, 대항력 없음.

* 최성일(1) (두 번째): 보증금 30,000,000원, 차임 570,000원, 전입일자 2021-05-14, 확정일자 2021-05-14, 대항력 없음.

* 최성일(2): 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2025-07-01, 확정일자 2026-01-20, 대항력 없음.

* 한경덕: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-12, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 인수 보증금 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, '대항력 있음'으로 표시된 김복순 임차인의 보증금(30,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점과 대항력 있는 임차인 존재 여부 간의 상충점을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 일반상업지역으로, 주변에 상업용 건물, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 이는 다양한 업종의 영업이 가능한 상업 지구임을 시사합니다.

4.2. 상업적 잠재력

일반상업지역 내 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여, 지역 내 소비층을 기반으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건 인근에는 한국농어촌공사 김해양산부산지사가 위치하며, 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 환경입니다. 주변에 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

김복순 임차인의 경우, '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자가 현재 시점(2026년 9월 25일) 기준으로 이미 경과한 날짜들입니다. 이로 인해 보증금 30,000,000원의 인수 가능성이 높으며, 낙찰 후 법적 분쟁이나 보증금 반환 부담이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 상반된 정보에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

6.2. 제시외 건물 및 포함/제외 사항

총 5동의 제시외 건물이 토지 위에 소재하며, 이들은 감정평가에 포함되었습니다. 다만, 물건명세서 상 '이동이 용이한 냉동창고 1식, 소형 리프트 1식'은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물의 정확한 포함 여부 및 법적 관계는 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 부원동의 일반상업지역에 위치한 근린시설로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김복순의 존재와 관련된 보증금 인수 부담 가능성, 제시외 건물 관련 복잡성, 그리고 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 면밀히 검토한 후 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김해시 일반상업지역에 위치하여 접근성과 상업 활동의 잠재력이 높습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 및 주택 등으로 복합 활용된 건물로, 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 안정적인 가치: 도시 내 상업 지구에 위치하여 토지 가치의 안정성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,151,200,370원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금, 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인 문제 및 제시외 건물 처리 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 이하의 전략적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통한 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.