나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1541 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 647-9 2동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '서남초등학교' 북동측 인근에 위치하는 구분건 물 제2동 2층 202로서 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서 외벽: 치장석 붙임, 스톤코트 마감. 내벽: 벽지마감 및 일부타일마감등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(현황:다세대주택)임.

설비내역

위생설비 및 급 배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체지반 평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8-10m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 다세대주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 위반사항은 아래와 같음. -제2동202호 2019년 철근콘크리트 제2종근린생활시설→주택64.18㎡ 불법용도변경 (22.10.05자진철거시정명령)

물건 비고

1. 공부상 제2종근린생활시설이나 현황상 다세대주택으로 이용 중임.
2. 집합건축물대장상 위반건축물(2022.10.05.자, 불법용도변경으로 인한 자진철거시정명령)로 등재되어 있으므로 응찰시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1541 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 647-9, 2동 2층 202호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

* 용도: 공부상 제2종근린생활시설, 현황 다세대주택

* 토지면적: 27.26㎡ (약 8.25평)

* 건물면적: 64.18㎡ (약 19.42평)

* 감정가: 156,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '서남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남동측으로 폭 약 8미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8-10m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종제한지역)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 서남초등학교가 북동측 인근에 위치합니다. 또한, 물금읍 범어리는 신도시 개발로 인해 도시화가 활발히 이루어졌으며, 양산부산대병원, 부산대 양산캠퍼스, 양산경찰서, 양산소방서 등 주요 관공서와 다양한 생활 편의 시설이 위치하여 생활 인프라가 우수한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 11일에 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권 (채권액 108,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸/인수: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2022년 01월 25일

* 확정일자: 2022년 07월 19일

* 배당신고일자: 2026년 01월 12일

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 용도 현황: 본건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현재는 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 이는 지역 내 주거 수요의 중요성을 보여줍니다.

* 주변 상권: 본건 주변으로는 단독 및 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 비교적 잘 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서남초등학교가 인근에 위치하며, 양산부산대병원과 같은 주요 의료 시설 및 부산대학교 양산캠퍼스 등 교육 관련 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

* 설비내역: 본 건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 2022년 10월 05일자로 불법 용도 변경에 따른 자진 철거 시정 명령이 내려진 이력이 있습니다. 이는 향후 건축물대장 말소 가능성이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재로 이어질 수 있으므로, 입찰 결정 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 용도인 제2종근린생활시설과 달리 실제 다세대주택으로 사용되고 있어, 향후 용도 변경이나 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 파악되지 않은 상태입니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치한 구분건물입니다. 이 지역은 신도시 개발로 인해 생활 편의 시설이 풍부하며, 서남초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 인프라 측면에서 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 위반건축물 등재는 본 물건의 주요 위험 요소입니다. 이러한 사항들은 향후 건축물 관리 및 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 입찰 참여 전에 철저한 사전 조사를 통해 발생 가능한 모든 문제점을 파악하고 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산 신도시 내 우수한 입지: 물금읍 범어리는 지속적인 인구 증가와 함께 관련 인프라가 잘 구축된 지역으로 평가받고 있습니다.

* 현황 용도 활용 잠재력: 위반건축물 등재라는 리스크가 존재하지만, 다세대주택으로 이용되고 있다는 점은 주거용 부동산으로서의 잠재적 가치를 시사합니다.

* 권리상의 안전성: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 부동산을 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 5,600만 원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 위반건축물 등재 및 용도 불일치와 같은 잠재적 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.