나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34880 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 215-21 아이파크 씨동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽: 타일 붙임 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동, 서, 님측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-13)(심원중학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 북측으로 본건 벽체 및 3층 지붕을 이용한 샷시조 발코니(보일러실)가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34880 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 215-21 아이파크 씨동 4층403호

* 건물명: 아이파크 씨동

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 32.19㎡ (약 9.74평)

* 토지 지분: 32.189㎡

* 건물면적: 44.14㎡ (약 13.35평)

* 건물 지분: 44.14㎡

* 감정가: 240,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 사용승인일: 2017년 05월 01일

* 총 층수: 5층 중 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통

* 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(춘의역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(심원중학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 취득 시 관련 법령에 따른 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 말소기준권리는 2021년 04월 13일 접수된 재단법인의 가압류(갑4)입니다.

* 인수되는 권리

* 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 별도의 보증금이나 유치권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액

* 말소되지 않는 권리가 없어 채권 총액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 총 등기부채권 금액: 258,777,412원

* 특이사항

* HUG 인수조건 변경이라는 특수조건이 명시되어 있으며, 낙찰 후 HUG와 관련된 추가 조건 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역으로, 취득 후 2년 내 목적대로 이용해야 하는 의무가 발생합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특징

* 본건이 위치한 춘의동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 춘의역 인근으로 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 매매 사례 분석

* 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 약 11.5평(37.98㎡)의 "메이채"는 2026년 3월 11일 1억 8,180만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,454만원 수준입니다.

* 또한, 전용면적 약 14.9평(49.23㎡)의 "노마빌라"는 2026년 3월 1일 2억 2,500만원에 거래되어 평당 약 1,379만원 수준입니다.

* 본건의 건물면적(약 13.35평)을 고려할 때, 인근 시세는 평당 약 1,379만원에서 1,454만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 현재 적정 시세는 약 1억 8,300만원에서 2억 1,000만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

* 지하철 7호선 춘의역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 주변 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 춘의동 행정복지센터 등 공공시설 이용도 편리합니다.

* 교육시설

* 심원중학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 혐오시설

* 인근 지역을 종합적으로 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미의 춘의동 지역에는 일부 공업지역이 포함되어 있으나, 본건 주거지 환경에는 큰 영향을 주지 않는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

* 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 2년 내에 주거용 또는 이용 목적에 따라 해당 토지를 이용하여야 합니다. 미이행 시 벌금 부과 및 취득 토지에 대한 원상회복 명령 등의 제재가 따를 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 낙찰 후 HUG(주택도시보증공사)와의 추가적인 협의나 조건이 있을 수 있음을 시사하므로, 매각물건명세서 및 관련 공고를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상

* 현재 임대관계가 미상으로 되어 있으나, 등기부상 임차인(김 )은 대항력이 없으며 인수 보증금 또한 0원으로 분석되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 절차가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 건축물 노후화

* 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 향후 유지보수 및 설비 교체 등에 대한 잠재적 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 춘의동 춘의역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 감정가가 2.4억원이나, 주변 유사 면적의 최근 실거래가 분석 결과 약 1.83억 ~ 2.1억 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 보입니다.

* 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특수사항은 낙찰 후 반드시 확인하고 처리해야 할 부분입니다.

* 이러한 부분들을 충분히 인지하고 관리한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

* 춘의역 초역세권 입지로 향후 지가 상승 및 환금성 측면에서 유리합니다.

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적이거나 저평가된 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 부천시의 지속적인 개발 계획 속에서 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 물건들은 평당 약 1,379만원 ~ 1,454만원 수준에서 거래되고 있으며, 이를 기준으로 산정한 적정 시세는 약 206,000,000원입니다.

* 권리상 인수할 보증금이 0원임을 고려하면, 시세 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항을 감안하여, 해당 리스크에 대한 충분한 사전 조사와 함께 입찰가를 산정해야 합니다.

* 종합적인 판단 하에, 200,000,000원에서 210,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (낙찰 가능성을 높이기 위해 시세 상단 또는 그 이상을 고려할 수 있으나, 토지거래허가구역의 제약과 HUG 관련 조건을 충분히 확인한 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.