나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34877 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 324-12 신도파크빌나동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 국철1호선 '중동역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 장식벽돌 붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구((부천 중동역 서측))<공공주택 특별법>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(열린유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34877 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 324-12 신도파크빌 나동 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

건물 면적: 37.01㎡ (약 11.19평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건축물 정보

건물명: 신도파크빌

동: 나동

호수: 503호

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2018년 3월 5일 (사용승인일 기준)

층수: 총 5층 중 5층

1.2. 토지 관련 정보

토지면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구((부천 중동역 서측))<공공주택 특별법>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(열린유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

1.3. 주택 관련 정보

전용면적: 37.01㎡ (약 11.19평)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 국철 1호선 '중동역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

인접 도로: 본건 남측 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 24일자 부천시 압류 (갑4)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (을구 3번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

소멸되는 권리: 갑구 4번 압류를 말소기준으로 하여 을구 3번 주택임차권 등기 및 갑구 5번 강제경매 등기 모두 말소될 것으로 예상됨.

총 채권액: 235,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 3월 31일

* 배당신고일자: 2023년 5월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이름은 정 , 보증금 235,000,000원에 대한 권리가 있으나, 대항력이 없으며 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

특이사항:

* 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 취득 시 관할 지자체의 허가 필요 (외국인 등 토지거래허가구역 지정 대상에 해당하며, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 취득 시 적용될 수 있음).

* HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 구체적인 내용은 확인 필요.

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

유사 물건 매매/임대 동향:

* 최근 거래된 유사 다세대 주택의 경우, 면적 및 건축 연도에 따라 약 317,400원/㎡ ~ 467,000원/㎡ 수준의 실거래가가 확인됨. (예: 2020년 준공, 57.38㎡ 물건 2.68억원 거래)

* 이는 본건(37.01㎡)을 환산 시 약 1.17억원 ~ 1.73억원 범위의 시세 수준을 시사함.

5. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등의 편의시설 이용 가능.

교육시설: 부천여고, 열린유치원 등 교육시설이 인근에 위치함.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 없는 것으로 보임. (주거 및 상업시설 혼재 지역)

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 매수인은 토지거래허가구역 지정 해제 여부 또는 취득 관련 허가 가능성을 반드시 확인해야 함. (현재 2026년 8월 25일까지 지정되어 있음)

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용 및 그 영향에 대해 면밀한 확인이 필요함.

차임 미상이던 임차인: 본건은 임차인의 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계는 매수 전 반드시 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 함. (본건의 경우 보증금 235,000,000원, 대항력 없음으로 매각으로 소멸 예정)

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 상동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 중동역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호함. 감정가는 2억 1백만원이나, 최근 유사 물건의 시세 분석 결과에 따르면 현 시세는 감정가보다 다소 낮을 수 있음. 권리관계는 임차인의 대항력이 없어 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

입지: 중동역 역세권 인근의 주거 지역으로, 지속적인 수요 확보 가능.

가격: 감정가 대비 시세 수준을 고려한 합리적인 입찰 전략 수립 가능.

권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구의 수요층 공략 용이.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 면적, 층수, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 7천만원대 후반으로 추정됩니다.

감정가(201,000,000원)와 시세, 그리고 경매 물건의 특수성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.