나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34872 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-16 엘지아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청" 동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 수도권1호선/서해선 소사역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2003.06.03 사용승인된 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34872 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-16 엘지아트빌 4층402호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택)

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 상세 정보

토지면적: 31.25㎡ (약 9.45평)

토지지분: 31.246㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.92㎡ (약 19.64평) - 전용면적

건물지분: 64.92㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축년도: 2003년 6월 3일 사용승인 (철근콘크리트조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-16번지 LG아트빌 4층 402호에 위치하며, "소사구청" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 수도권 1호선 및 서해선이 지나는 소사역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 해당 기간 내 취득 시 관련 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수

말소기준권리는 2022년 4월 1일 김포세무서장의 압류이며, 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서에 기재된 을구 순위 11번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 196,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-16

확정일자: 2020-08-04

대항력: 없음 (제공된 정보에 따른 분석)

비고: 주택임차권 등기 (을11)

* 임차인: 형선혜

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-10-04

확정일자: 2023-10-04

대항력: 없음 (제공된 정보에 따른 분석)

비고: 배당신고일자 2025-12-08 (향후 배당 여부 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

임차인 형선혜는 대항력은 없으나, 보증금 2천만원에 대한 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 낙찰 후 배당을 받지 못하는 금액이 발생할 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 소사구청 등 행정시설과도 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시장 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본 물건과 유사한 연식 및 면적대의 거래는 1억 4천만원대부터 형성되고 있습니다. 구체적인 시세 조사는 추가적인 부동산 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소사역 인근 지역으로 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능하며, 소사구청이 가까워 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택이 밀집된 지역으로 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 해당 구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지거래허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 내용 확인이 필요하며, 이는 임차인 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임차인 배당 문제: 임차인 형선혜의 보증금 2천만원이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 소사역 역세권에 해당하여 교통 여건이 우수합니다. 2003년에 준공되어 연식이 있지만, 전용면적 약 19.64평으로 적절한 주거 공간을 제공합니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 관련 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선과 서해선이 지나는 소사역을 이용할 수 있어 광역 교통망이 우수합니다.

* 주거 편의성: 주변 편의시설 및 행정시설 접근성이 양호합니다.

* 향후 개발 기대: 부천시의 지속적인 도시 개발 정책에 따른 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2003년식)에 거래된 인근 다세대주택(삼성마이빌)은 전용면적 49.54㎡에 142,000,000원(약 286만원/㎡)에 거래되었습니다. 이를 본건의 전용면적 64.92㎡에 적용 시 약 186,000,000원 수준으로 산정됩니다. 다른 유사 면적 물건의 시세는 100,000,000원 ~ 178,000,000원 선으로 파악됩니다.

감정가 206,000,000원은 최근 거래 사례 대비 높은 편으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없으므로, 시세와 감정가, 물건 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

시세 분석 결과, 1억 4천만원대에서 1억 8천만원대 사이의 가치를 예상할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 및 HUG 관련 조건 변경 사항 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.