나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5496 [1] 경상북도 상주시 화서면 신봉리 135-3 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화서면 신봉리 소재 "화서면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지내 시장지대로 상가, 주상용 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 등고평탄한 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 공용주차장을 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'사진'참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 및 다중주택 건으로서, - 외벽: 외장타일, 몰탈위 페인트 등 외부재 마감. - 내벽: 벽지, 타일 등 마감. - 바닥: 타일 등 내부재 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

1층: 주택 2층: 다중주택 상태임.

설비내역

위생, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'사진, 지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 상주시 화서면 신봉리 135-3 소재의 다중주택입니다.

사건번호는 상주지원 2025타경5496 (1)이며, 감정가는 302,075,080원입니다.

토지 면적은 488.90㎡ (약 147.91평)이며, 건물 면적은 주택 184.42㎡ (약 55.79평)와 제시외 건물 92.45㎡ (약 27.97평)를 포함하여 총 276.87㎡ (약 83.76평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매(부동산)입니다.

채권자는 김OO입니다.

주택 및 토지 등기부상 총 채권액은 0원으로 확인되었습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 상주시 화서면 신봉리 소재 "화서면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 면소재지 내 시장지대로 상가, 주상용 근린생활시설, 단독주택, 공공시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황

제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 남측으로 공용주차장을 통해 접근할 수 있어 차량 출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한지역, 전 축종), 상대보호구역, (금강)폐수배출시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 주변 시설

인근에 화서면 행정복지센터 등 공공시설이 위치해 있습니다. 상주 시내 방면으로 이동 시 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설

주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 상주시 전반에 걸쳐 생활폐기물 소각 시설이 운영되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 공유자 간의 재산 분할을 목적으로 진행됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 조윤재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고:

본건에는 대항력 있는 임차인 조윤재가 거주 중인 것으로 파악되었습니다. 특이하게도 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 임대차 관련 상세 정보가 미비합니다. 금액이 명확하지 않더라도 '대항력 있음'으로 표시된 임차인은 인수 또는 명도에 주의를 요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황

말소기준권리: 2025-03-06 접수된 상주시의 '2번김현주지분압류(갑3)'입니다.

경매개시결정 등기(2025타경5496) 역시 말소 예정으로, 매각으로 인해 압류, 가압류, 근저당 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없는 것으로 명시되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 0원으로 표시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지는 면 소재지 내 시장지대로 상가, 주상용 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 면소재지 특성상 중심 상권의 규모는 크지 않으나, 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 시설 및 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 인근의 화서면 행정복지센터는 지역 주민들의 행정 및 생활 편의를 지원하는 중요한 공공 시설입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

제반 교통 상황은 보통으로, 남측 공용주차장을 통해 접근 가능합니다.

* 편의시설

면 소재지 내에 상가, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 더 넓은 범위의 편의시설은 상주시 중심 시가지로 이동해야 이용이 가능할 수 있습니다.

* 공공시설

인근에 화서면 행정복지센터가 위치해 있습니다.

* 주변 환경

주변은 면 소재지 특성상 상가, 주택, 공공시설 등이 혼합된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재

조윤재 임차인은 전입일자가 2021년 5월 11일로, 대항력이 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어, 임대차 관계의 구체적인 내용을 파악하기 어렵고, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 인수 또는 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 제시외 건물 포함

매각물건에는 제시외 건물(92.45㎡)이 포함되어 일괄 매각됩니다. 해당 건물에 대한 법적 현황 및 활용 가능성을 확인해야 합니다.

* 공유물분할 경매

공유물분할을 위한 경매는 공동 소유자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 화서면 신봉리에 위치한 다중주택으로, 토지 면적이 넓은 편이며 건물은 주택 및 일부 제시외 건물을 포함합니다. 면소재지 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 사정 또한 보통 수준입니다. 다만, 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 명도 및 인수 여부에 대한 불확실성이 매우 높다는 점입니다. 이 임차인 관련 사항이 명확히 해결되지 않을 경우, 예상보다 큰 부담이 될 수 있습니다. 공유물분할 경매라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치

넓은 대지 면적(488.90㎡)은 향후 활용 가능성을 높여주는 요소입니다.

* 입지 조건

면소재지 내에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 비교적 양호하며, 공용주차장 인접으로 편의성을 더합니다.

* 다용도 활용 가능성

건물이 주택 용도 외에 점포 겸용으로 사용된 이력이 있는 것으로 보아, 향후 다양한 용도로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 302,075,080원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 상주시 화서면 일대의 단독주택 및 농가주택 매매가는 대지 면적, 건물 연식, 상태 등에 따라 1억원 내외에서 2억 3천만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 신봉리 내 유사 면적의 주택(143.2평 토지, 21.6평 건물, 2015년식)이 2억 3천만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 302백만원 감정가는 시세 대비 높은 편으로 볼 수 있습니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해 명도 리스크가 매우 높아, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 가능성이 있습니다. 잠재적 명도 비용 및 시간, 그리고 인수 시 부담 가능한 보증금(0원) 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80% ~ 110% 선에서 낙찰되는 경향을 보이지만, 본 건의 특수성을 감안하면 입찰가는 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 사이에서 형성될 가능성을 조심스럽게 예측해 볼 수 있습니다. 정확한 시세 및 명도 가능성 분석을 통해 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세 조사를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 추가적인 권리 분석 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.