나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34867 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2021.01.07) 외벽 : 몰탈위 치장타일마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 기호(2,3) 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34867 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 4층 402호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2021년 01월 07일

감정가: 204,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

건물면적: 37.03㎡ (약 11.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각물건 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항

재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 주변으로는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. '김포여자중학교' 남측 인근에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 공항고도제한(해발 112.86m~371.43m 미만)이 적용되는 고도지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물 및 진입표면구역(공항 관련), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 성장관리권역, 하수처리구역(사우처리분구) 등에 속해 있습니다. 특히, 김포 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 도시계획 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역에 지정되어 있으니(지정기간: 25.8.26.~26.8.25.), 관련 사항은 반드시 관계 부서에 확인하시기 바랍니다.

2.4. 도로 및 인접성

본건은 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량의 출입 및 이용에 문제가 없습니다.

2.5. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 확인 필요)

주변에 학교(김포여자중학교, 김포고등학교)가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 지도 등 외부 서비스를 통한 주변 혐오시설 분포 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 15일에 접수된 포천세무서장의 압류입니다. 본건 강제경매 개시결정(2025년 11월 4일 접수)보다 선순위에 있는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

없음.

권리분석 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 소멸되는 권리

본건 경매절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(장준수, 보증금 208,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자: 장준수, 마스킹 처리: 장 )

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2023-06-02

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 사우동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 공동주택이 분포하고 있어 배후 수요가 꾸준하며, 각종 근린생활시설이 입점해 있어 지역 주민들의 소비 활동을 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당하며, 외벽은 치장 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기가 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 교육 및 편의 시설

인근에 김포여자중학교, 김포고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구 지정

본건이 속한 재정비촉진지구는 향후 도시 개발 및 정비 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 이는 지역 가치 상승의 요인이 될 수도 있으나, 사업 추진 과정에서의 불확실성이나 거주 환경 변화 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 관련 사업 진행 상황 및 계획을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 각종 토지 이용 제한

상기 '입지조건' 섹션에서 상세히 기술된 고도지구, 항공 관련 구역, 군사보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 가할 수 있으므로, 투자 결정 전 반드시 관련 법규 및 지자체 협의 필요 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권을 설정받은 장준수 씨 외 별도 임차인 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 정보는 미상입니다. 다만, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 임차인 관련 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 다세대주택으로, 사우동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 양호합니다. 교통 접근성 또한 편리한 편입니다. 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 발전 가능성을 내포하고 있으나, 동시에 각종 개발 제한 및 토지 이용 관련 법규의 적용을 받는다는 점을 유의해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, HUG의 임차권이 말소 예정임을 고려해야 합니다. 감정평가액 2억 4백만원이 비교적 신축 건물 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 내부 상태 및 주거 쾌적성 우수

* 김포시 사우동의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 잠재적 가치 상승 기대

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 명도가 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원입니다. 임차인의 보증금(208,000,000원)이 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준이며, 이는 해당 물건의 시장 가치를 반영하는 중요한 지표로 볼 수 있습니다.

최근 거래된 주변 다세대주택 매매 사례(JSON 데이터)를 종합적으로 고려할 때, 단위 면적당 시세는 250만원~270만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(37.03㎡)에 이를 대입하면 약 9,250만원 ~ 10,000만원 수준으로 추정되나, 이는 매우 오래되거나 다른 단지의 시세이므로 본건의 신축 연도(2021년)를 고려하여 감정가를 중심으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 인수되는 권리가 없고 비교적 신축인 점, 재정비촉진지구의 잠재력을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

적정 입찰가를 예상해 볼 때, 감정가 대비 10% ~ 20% 할인된 가격을 고려하여, 185,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.