나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9576 [1] 대구광역시 동구 각산동 1030 대구혁신도시서한이다음2차아파트 106동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 혁신동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 부근은 대구혁신도시내 아파트, 단독주택, 주변상가, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량통행 용이하며 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층건중 8층 801호로서 -외벽: 몰탈위페인트 및 일부 외장석 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감 -창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

대구혁신도시 서한이다음2차아파트 106동 8층 801호임.

설비내역

지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지대와 평탄하며 아파트부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭약 35미터, 북측으로 폭약 15미터, 남측 및 서측으로 폭약 12미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택특별법>, 비행안전제6구역 (전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시조성 및 발 전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

물건 비고

임차인 정수진 전세사기피해자 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9576 (1)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1030 대구혁신도시서한이다음2차아파트 106동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

건물 면적: 64.39㎡ (약 19.47평)

토지 면적: 50.35㎡ (약 15.23평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 건물 정보

아파트명: 대구혁신도시 서한이다음 2차

준공 연도: 2015년

총 층수: 18층

해당 층수: 8층

세대수: 429세대

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 대구광역시 동구 각산동 소재 혁신동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대구혁신도시 내 아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통 상황: 차량 통행이 용이하며, 제반 교통 사정은 편리함. 동측으로 폭 35미터, 북측으로 폭 15미터, 남측 및 서측으로 폭 12미터 도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m) 등 도로 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 08월 10일자 동구(대구광역시)의 압류.

채권자: 정OO (강제경매 신청)

주요 권리 사항:

* 채무자 겸 소유자: 이용희 (2015-10-29 소유권 이전)

* 각종 압류 및 가압류: 다수 존재하나 모두 말소 예정임.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정수진

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 02월 23일

* 확정일자: 2018년 02월 23일

* 배당신고일자: 2025년 11월 03일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 앞섬)

3.2. 특이 권리 사항

* 임차인 정수진은 전세사기 피해자로 결정되었으며, 전세사기 피해자 우선매수권이 있음.

* 본 건의 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않음을 의미하며, 임차인의 보증금 220,000,000원은 배당 절차 시 우선적으로 변제받거나 우선매수권 행사 시 고려되어야 할 중요한 요소임.

* 임차인 정수진은 대항력을 보유하고 있으며, 전세사기 피해자 결정 통지를 받아 우선매수권이 있습니다. 보증금 220,000,000원은 배당 우선 순위가 높을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

지역 특징: 대구혁신도시 내에 위치하여 주거 단지가 밀집되어 있으며, 주변 상업 시설 및 근린 공원이 인접하여 생활 편의성이 양호함.

주변 시설: 단지 주변에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 혁신동 행정복지센터, 다양한 상가, 병원, 학교 등이 근거리에 위치하고 있어 생활 편의성이 우수함.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

편의시설: 단지 내 및 주변 상가를 통해 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설 이용 가능.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

녹지: 근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

주차: 아파트 단지 내 주차 공간이 마련되어 있으며, 단지 총 주차 대수는 533대로 넉넉한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 전세사기 피해 임차인이 존재하며, 우선매수권을 보유하고 있어 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당 순위에 영향을 미칠 수 있음.

* 전세사기 관련 이슈: 전세사기 피해자 관련 절차 및 법규 변동 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

* 권리 관계: 임차인 외 인수되는 부담되는 권리는 없어 보이나, 임차인의 권리 행사에 따라 낙찰가의 변동 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구혁신도시 내의 비교적 신축 아파트로, 입지 및 생활 환경은 양호한 편임.

* 그러나 대항력 있는 전세사기 피해 임차인이 존재하고 우선매수권을 보유하고 있어, 권리 분석 및 입찰가 산정에 매우 신중해야 함.

* 임차인의 보증금 220,000,000원이 배당에서 우선적으로 회수될 가능성이 높으며, 이는 낙찰가의 하한선을 결정하는 주요 요인이 될 수 있음.

* 전세사기 피해자 관련 특별 법령 및 절차에 대한 이해가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 대구혁신도시의 입지적 장점 및 신축 아파트로서의 가치.

* 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 둔다면, 낙찰가 결정 시 해당 임차인의 보증금(220,000,000원)을 고려한 합리적인 입찰가 산정 가능.

* 인수되는 부담되는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능함 (임차인 외).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 250,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 64.39㎡): 223,000,000원 (2026년 6월 16일, 4층)

* 임차인 보증금 (대항력 있음): 220,000,000원

* 종합 분석 결과, 임차인의 보증금 및 우선매수권을 고려할 때, 임차인의 권리가 최우선적으로 배당될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰가는 임차인 보증금 수준 이상으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 240,000,000원

* 본 입찰가는 시세, 감정가, 임차인의 보증금 및 우선매수권 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 및 권리 관계를 재확인하고 법원 배당 순위 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.