나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9673 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1281 범물청구 203동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 북서측 인근에 위치하는 "범물청구" 제203동 제3층 제305호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 후면 단독 및 다세대주택 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건단지까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가)철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층건 중 제203동 제3층 제305호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 건[아파트]부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건단지 남서측으로 폭 약 30~35M, 남동측 및 북서측으로 폭 약 15M, 북동측으로 폭 약 12M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범물초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지 구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9673 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1281 범물청구 203동 3층 305호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지 면적: 43.11㎡ (약 13.03평)

건물 면적: 84.93㎡ (약 25.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (사적인 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치하며 "용지네거리" 북서측 인근에 자리한 "범물청구" 아파트 203동 3층 305호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 단지는 남서측으로 약 30~35M, 남동측 및 북서측으로 약 15M, 북동측으로 약 12M 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(30~35M), 중로2류(15~20M), 중로3류(12~15M) 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 범물초등학교, 범일중학교, 금별유치원 등 교육환경 보호구역에 포함되어 있으나, 이는 일반적인 주거 지역에서의 제한 사항으로 특별한 저해 요소는 없습니다. 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 2021년 6월 30일 접수의 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 300,000,000원)보다 선순위인 소유권보존 등기(박영희)가 있습니다. 현재 경매는 참조은새마을금고의 신청으로 진행 중이며, 근저당권이 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무는 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있습니다. 이는 본 물건의 취득 시 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있으며, 차량으로 이동 가능한 거리에 다양한 상업 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명은 범물청구타운이며, 1992년 9월 29일 사용 승인되었습니다. 총 6개동 594세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 572대(세대당 약 0.96대)입니다.

5.2. 주변 교육시설

범물초등학교, 범일중학교, 금별유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 지상권

가장 중요한 리스크는 등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다. 이는 토지 이용에 대한 제약 또는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으며, 정확한 권리 내용 및 가치 평가가 필수적입니다.

6.2. 임차인 정보

임차인의 보증금 총액은 0원이지만, 실제 거주자나 미상 임대차 관계가 존재할 수 있습니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1992년 준공된 아파트로, 약 34년의 건물 노후화에 따른 시설 교체, 수리 등 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 단지 규모 및 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 미소멸 지상권이 존재하여 투자 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰 시 해당 지상권의 정확한 내용을 파악하고 인수 비용 및 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

대구 수성구라는 선호 지역에 위치하며, 주변 환경이 양호합니다.

8.2. 잠재적 가격 메리트

미소멸 지상권이라는 큰 위험 요인을 감안할 때, 시장 가격 대비 상당한 할인된 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.3. 우수한 교육 환경

인근 학교 및 유치원 분포로 자녀가 있는 가구에 유리한 조건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 유사 면적(84.93㎡)의 거래 사례가 2억 4,500만원에서 2억 9,000만원 사이에 분포하는 점, 감정가가 2억 6,000만원인 점을 고려하였습니다. 그러나 미소멸 지상권이라는 중대한 위험 요소로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이로 산정하며, 특히 215,000,000원을 중심으로 신중한 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.