나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9620 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2257 범어센트럴푸르지오 102동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 도시철도2호선(범어역) 및 시내버스승강장이 위치하는 등 제반교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층건 중 102동 4층 402호 단위세대로서, 외벽: 화강석, 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감 창호: 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 12미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9620 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2257 범어센트럴푸르지오 102동 4층 402호

용도: 아파트

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

토지면적 (토지지분): 15.99㎡ (약 4.84평)

감정가: 102,000,000원 (원문: 1020000000, 입력된 가격은 만원단위 기준 해석)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새북구새마을금고 (추정)

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 중 4층 402호

사용승인일: 2019년 9월 11일

토지 이용계획: 일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로1류, 중로3류 접합, 가축사육제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 도시철도 2호선 범어역 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로접합상태

단지 서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 12미터, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하여 차량 접근성이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (수협은행, 2019-11-22, 570,900,000원)

3.2. 기타 권리 현황

을2-을6: 총 4건의 근저당권 (새북구새마을금고, 소상공인자영업자새출발기금주식회사) - 모두 말소 예정.

갑4: 임의경매개시결정 (새북구새마을금고, 2025-10-30, 146,630,277원) - 본건 경매의 원인.

갑5: 2번이은경지분가압류 (비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사, 2025-11-20, 15,891,479원) - 말소 예정.

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소.

전체 등기부채권 총액: 1,167,591,479원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용 및 권리행사 여부는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

별도의 인수되는 임차 보증금은 없으며, 임차인 관련 대항력 있는 권리는 현재까지 파악된 정보로는 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

범어네거리 인근으로 금융기관, 병원, 학원, 식당 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있음.

4.2. 아파트 단지 정보

범어센트럴푸르지오 아파트는 2019년 9월 사용승인된 총 5개동, 705세대 규모의 신축 아파트 단지임.

지하 주차대수는 총 1164대로 넉넉하며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 편의시설을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 초, 중, 고등학교 다수가 위치하여 교육 환경이 우수함 (구체적인 학교명 및 학군 정보는 별도 확인 필요).

5.2. 편의 시설

대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근이 용이하여 편리한 주거생활이 가능함.

5.3. 주거 환경

신축 아파트 단지로 주변이 쾌적하고 조용하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소되지 않는 지상권이 존재할 수 있으므로, 실제 현장 방문 및 등기부등본 상세 확인을 통해 권리 관계를 면밀히 분석해야 함.

6.2. 임대차 정보

인수되는 임차 보증금은 없으나, 등기되지 않은 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사 시 철저한 확인이 필요함.

6.3. 지역 관련 규제

일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 관한 법규 검토가 필요할 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범어동의 최중심 입지에 자리한 신축 아파트로, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 자랑합니다. 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 비교적 명확하지만, 말소되지 않는 지상권의 존재 여부는 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정된 것으로 추정되어 시세차익을 기대해 볼 수 있으며, 높은 총 채무액은 채권자의 적극적인 경매 진행 의지를 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지: 범어네거리와 범어역을 바로 옆에 둔 초역세권 핵심 상권 입지

8.2. 신축 아파트: 2019년 준공으로 현대적인 시설과 깔끔한 주거 환경 제공

8.3. 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 시장 가격보다 낮은 감정가(추정)로 시세차익 실현 가능성 높음

8.4. 풍부한 배후수요: 단지 주변으로 대규모 주거 및 업무단지가 형성되어 있어 안정적인 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.99㎡)의 아파트가 2026년 5월부터 7월까지 1억 800만 원에서 1억 2,800만 원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 4층으로, 가장 최근 거래된 3층(1억 800만 원)과 유사한 조건으로 판단됩니다. 감정가는 1억 200만 원(추정)으로 최근 실거래가 하단보다 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

다양한 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크(지상권 등), 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 500만 원 ~ 1억 1,500만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.