나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513721 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ’지하철 인천2호선 시민공원역’ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 "인천2호선 시민공원역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 14층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2018.8.21.) 외 벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로와 접하고, 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513721 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 3층302호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 8.92㎡ (약 2.70평)

토지지분: 8.92㎡ (약 2.70평)

건물면적: 60.54㎡ (약 18.32평)

건물지분: 60.54㎡ (약 18.32평)

1.4. 가격 정보

감정가: 178,000,000원

1.5. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 14층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2018년 8월 21일

1.6. 특이사항

HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 지하철 인천2호선 시민공원역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 '인천2호선 시민공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 기재되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 30일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수 사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(신현서)

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 23일

확정일자: 2021년 12월 23일

배당신고일자: 2024년 2월 5일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없으며, 인수 보증금 없음.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 채권 총액은 233,393,431원입니다. 현재 진행 중인 강제경매는 주택도시보증공사(채권액 192,000,000원)에 의해 개시되었습니다. 기타 가압류 및 압류 내역 다수 존재하나, 말소기준권리(을구 1번 주택임차권등기 말소 예정)에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 인천광역시 미추홀구 도화동 일대는 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 지하철 2호선 시민공원역과 가까워 역세권의 이점을 가지며, 주변 상업시설 및 주거시설과의 연계성이 양호합니다.

4.2. 잠재적 가치

시민공원역을 중심으로 한 지역 개발 및 교통망 확충 가능성을 고려할 때, 장기적인 상권 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 2호선 시민공원역이 인접해 있으며, 주요 도로와의 접근성이 좋아 인천 시내 및 수도권 전반으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있어, 입찰 전 HUG와의 정확한 조건 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 시가지경관지구

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일 기준, 외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

상기 토지이용계획 및 제한상태는 향후 재산권 행사나 개발 시 고려해야 할 사항입니다. 특히 외국인 토지거래허가구역 지정 기간을 유의해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 건으로, 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔입니다. 지하철 2호선 시민공원역과의 접근성이 우수하며, 다양한 상업 및 주거시설이 밀집한 지역에 소재하고 있습니다. 건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 해당합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 특이사항이 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 전반적인 입지 및 교통 여건은 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 시민공원역 인근으로 교통 편의성이 높음.

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 양호한 주변 환경: 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 주거 및 상업 활동에 용이.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮을 것으로 예상됨 (단, HUG 조건 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보 중 본 물건과 가장 유사한 면적(60.54㎡)의 거래 사례는 2025년 9월 5일 4층이 150,000,000원에 거래되었습니다. 현재 시점을 기준으로, 동일 면적 대비 층수 차이(본건 3층 vs 사례 4층) 및 시장 상황 변동 가능성을 고려할 때, 본건의 현 시세는 150,000,000원에서 165,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수 보증금이 없으며(0원), HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요하나, 제시된 정보에 기초한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.