나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513774 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "소래포구역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물내의 제에이동 제13층 제1302호로서, (사용승인일 : 2013.11.1.) 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장형형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513774 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 13층1302호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.07㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.0745㎡ (약 6.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 117.32㎡ (약 35.49평)

건물지분: 117.318㎡ (약 35.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가 요약

감정평가서상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물내 에이동 13층 1302호 아파트로서, 2013년 11월 1일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다. 토지는 장형형으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중이며, 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)으로 지정되어 있습니다. 도시관리계획(소래논현 지구단위계획) 입안 중입니다.

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 폐문부재로 내부 확인 불가.

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "소래포구역"이 소재하여 대중교통 이용은 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물 정보

에코메트로 더 타워 아파트 단지는 3개동, 총 644세대로 구성되어 있으며, 본건이 속한 A동은 51층 건물입니다. 2013년 11월 1일에 사용승인이 완료되었습니다.

관리사무소 연락처: 032-423-5691

주소: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 에코메트로 더 타워

전용면적 (제공된 JSON 기준, 가장 유사한 면적): 117.318㎡ (약 35.49평)

총면적 (건축물 표제부 기준, A동): 34766.255㎡

2.4. 주차시설

총 주차대수는 1582대(지하 1582대)로 세대당 약 2.45대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 전기차 충전기(지하) 20대 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2020-07-16 근저당)

* 갑3: 공유자전원지분전부이전 (2014-11-07)

* 갑5: 소유권이전 (2017-01-17)

* 갑6: 소유권이전 (2020-07-16, 매매, 소유자: 배유빈)

* 을1: 근저당 (2020-07-16, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 379,200,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (2024-08-14, 서윤경, 250,000,000원, 전입: 2020-07-17) - 말소

* 갑7: 가압류 (2024-12-12, 주택도시보증공사, 3,762,000,000원) - 말소

* 갑8: 임의경매 (2025-11-07, 남천천신용협동조합, 316,883,272원) - 말소

3.2. 인수 가능한 권리

* 물건명세서상, 별도등기 1토지 을구 1번 지상권(2013.12.17.등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서윤경)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-17

* 확정일자: 2020-06-12

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(서윤경)

* 보증금: 262,500,000원 (1차 보증금 증액분 12,500,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-17

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리인 근저당(을1)보다 선순위인 권리가 없으며, 임의경매(갑8)로 인해 말소될 권리들이 대부분입니다. 단, 등기부에는 말소되지 않는 지상권이 존재하므로 매수인이 이를 인수해야 합니다. 임차인은 두 건 모두 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

제공된 정보에 따르면 등기부채권 총액은 4,391,200,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 논현동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 소래포구역 인근으로서 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 의료시설

본건 인근 지역에 대한 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 대단지 아파트 밀집 지역임을 감안할 때, 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 병원 및 의원급 시설이 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

본건 인근 지역에 대한 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 통상 아파트 단지 주변에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치해 있습니다. (추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 중요한 리스크 요인은 말소되지 않는 '지상권'의 존재입니다. 지상권은 토지에 대한 사용권한으로, 건물의 가치 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 누수, 결로, 마감재 상태, 설비 작동 여부 등 실제 내부 상태는 입찰 전 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

6.3. 토지 관련 규제

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 부동산 거래 및 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 혐오시설 유무에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 일반적인 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재의 아파트로, 지하철 소래포구역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수한 편입니다. 2013년 준공된 비교적 신축 아파트이며, 13층으로 조망권 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 말소되지 않는 지상권의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이로 인해 감정가(6억원) 대비 시장 가격이 형성될 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가했던 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 소래포구역 도보권으로 우수한 대중교통 및 편의시설 접근성.

* 브랜드 가치: 에코메트로 3차 더 타워는 인지도가 있는 브랜드 아파트 단지.

* 가격 메리트 가능성: 말소되지 않는 지상권 존재 및 경매 절차로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

* 대형 평형: 117.32㎡ (약 35.49평)의 전용면적으로 중대형 평형 수요층 공략 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 해당 물건의 전용면적(117.318㎡) 기준 실거래가는 2026년 6월 27층 500,000,000원, 7월 15층 530,000,000원, 7월 21층 500,000,000원 수준으로 확인됩니다.

감정가는 600,000,000원이나, 말소되지 않는 지상권의 존재, 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 지상권의 영향을 고려하여 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 및 감정가, 그리고 인수되는 권리(지상권)의 부담을 종합적으로 고려하여 530,000,000원 ~ 570,000,000원 사이로 제안합니다.

본 제안은 제공된 자료를 바탕으로 한 예상이며, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 권리관계에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.