나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20419 [1] 충청남도 청양군 화성면 화강리 563-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 화성면 소재 "다락골 성지성당" 남서측에 위치하며, 주위는 산지를 중심으로 농가주택 등이 위치하고 있음.

교통상황

가. 563-2, 563-3 : 맹지로 차량의 직접 접근이 곤란함. 나. 564-4, 564-3, 564-2,564-1 : 차량의 접근이 가능함. 대중교통의 접근성은 열악함.

형태 및 이용상태

가. 563-2 : 부정형의 토지로 자연림 및 일부 전으로 이용중임 나. 564-4 : 주거용 건부지 다. 564-3 : 주거용 건부지 라. 563-3 : 전 마. 564-2 : 전 바. 564-1 : 자연림

인접 도로상태

가. 563-2, 563-3 : 맹지임 나. 564-4, 564-3, 564-2,564-1 : 차량의 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 563-2, 563-3 : 농림지역, 가축사육제한구역(800m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 나. 564-4, 564-3, 564-2: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(800m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 다. 564-1 : 농림지역, 가축사육제한구역(800m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

제시 외 건물(비닐하우스 등) 이 소재함.

공부와의 차이

가. 563-2 : 공부상 자 임야 이나 현황 일부자 전으로 이용중임 나. 563-3 : 공부상 임야 이나 현황 '전' 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 1층으로 외벽 : 판낼 마감 등 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

주택으로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등

부합물 및 종물

종물 및 부합물로서의 제시 외 건물이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적임 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 비닐하우스, 컨테이너 및 건물은 모두 매각에서 제외(비닐하우스 및 컨테이너는 철거 및 이동이 용이하므로 제한 받는 단가를 적용하지 않음), 목록 3,4,6은 제시외 건물 ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅊ 소재로 인하여 제한받는 가격임, 목록6에 대하여 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

공주지원 2025타경20419 (1)

1.2. 소재지

충청남도 청양군 화성면 화강리 563-2

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

253,868,350원

1.5. 토지면적

총 27,833.00㎡ (약 8,420.5평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 건물면적

총 33.15㎡ (약 10.0평)

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

이

1.10. 건축물대장 요약

- 주용도: 단독주택

- 구조: 경량철골구조 기타지붕 (1층)

- 건물 면적: 33.15㎡ (총 면적, 전용 면적과 동일)

- 해당 필지 면적: 600㎡ (건축물대장 상 주소지: 화강리 564-4번지)

- 건폐율: 5.53%

- 용적률: 5.53%

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 충청남도 청양군 화성면 소재 "다락골 성지성당" 남서측에 위치하고 있으며, 주변으로는 산지를 중심으로 농가주택들이 산재해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 토지 중 563-2번지, 563-3번지는 맹지로 차량의 직접적인 접근이 곤란합니다.

* 토지 중 564-4번지, 564-3번지, 564-2번지, 564-1번지는 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통 접근성은 열악한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 563-2, 563-3번지: 농림지역, 가축사육제한구역(800m 이내), 임업용산지

* 564-4, 564-3, 564-2번지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(800m 이내)

* 564-1번지: 농림지역, 가축사육제한구역(800m 이내), 임업용산지

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 고순재

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

* 임차인: 조관식

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 150,000원

- 전입일자: 2020-03-30

- 확정일자: 2021-07-19

- 배당신고일자: 2026-01-15

- 대항력: 있음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 또는 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2024년 1월 9일 접수된 이혁재 명의 근저당권 (금 240,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을5 근저당권, 을6 지상권설정 등 (말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 "목록3,4,6 토지 지상의 제시외 건물 ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅊ에 대한 법정지상권 성립여부 불분명"으로 기재되어 있습니다. 이는 등기된 지상권과는 별개로, 해당 제시외 건물과 관련하여 법정지상권이 성립할 경우 인수해야 할 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 농림지역과 개발 가능한 계획관리지역이 혼합된 농촌 지역에 속해 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

주변에 대규모 상업 시설이나 번화가는 조성되어 있지 않으며, 농가주택 위주의 주거 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 "다락골 성지성당"이 위치하고 있으며, 전반적으로 조용하고 한적한 전원생활 환경입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

대중교통 이용이 불편하고, 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 읍내로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.3. 주변 혐오시설 확인

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 해당 물건지 주변에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 문제

토지 일부(563-2, 563-3번지)가 맹지여서 해당 필지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

제시외 건물(ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅊ)과 관련하여 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 제시외 물건 처리

일괄매각 대상에서 제외된 비닐하우스, 컨테이너 등은 낙찰자가 직접 철거하거나 이동시켜야 하는 비용 및 노력이 발생합니다.

6.4. 농지취득자격증명 필요성

목록 6번 토지에 대해 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다.

6.5. 대항력 있는 임차인 관련

보증금 10,000,000원의 대항력 있는 임차인(조관식)이 존재하므로, 임차인의 권리 및 명도 관련 사항을 신중히 검토해야 합니다.

6.6. 토지 이용 특성

토지 면적 중 상당 부분이 자연림, 임야, 전으로 이용 중이며, 일부 필지는 차량 접근이 제한되는 등 토지 이용에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 약 8,400평에 달하는 넓은 토지 위에 약 10평의 작은 단독주택이 소재하는 부동산입니다. 토지 대부분이 농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있으나, 일부 계획관리지역이 포함되어 있어 잠재적인 개발 가능성도 있습니다.

7.2. 적합 대상

넓은 토지를 활용하여 전원생활, 귀농·귀촌, 농업·임업 활동, 또는 신규 주택 신축 등을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 맹지, 법정지상권, 제시외 건물 처리, 대항력 있는 임차인 등 여러 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지 면적

총 27,833㎡(약 8,420평)의 넓은 토지는 다양한 용도로 활용할 수 있는 큰 장점입니다.

8.2. 개발 가능성

계획관리지역이 포함되어 있어, 건축 등 개발 행위의 잠재적 가능성이 있습니다.

8.3. 농림/임업 활용 가능성

농림지역 및 임업용산지로 지정된 넓은 토지는 농업, 임업, 또는 관련 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 해당 물건과 유사한 조건의 주변 부동산 시세를 정확히 파악하고 분석하기 어렵습니다. 상세한 시장 조사를 통해 유사 물건의 거래 사례, 지역별 공시지가, 개별 토지 및 건물 가치 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권리관계 및 위험 요소 고려

감정가 253,868,350원을 기준으로 하되, 상기 명시된 맹지, 법정지상권 성립 불분명, 제시외 물건 처리, 농지취득자격증명 필요성, 대항력 있는 임차인 등 제반 리스크 요인들을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다. 특히, 법정지상권 관련 사항은 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.

9.3. 입찰가 산정 참고사항

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제시된 감정가와 더불어, 상기 위험 요소들을 종합적으로 고려한 후, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.