나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513726 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동소재 도화IC 남동측 인근에 위치하며 주위로는 공동주택 및 업무시설,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 시민공원역이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 4층 408호로서 외벽:몰탈위 페인팅 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기,난방설비,기계주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지를 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측 및 남측으로 도로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

도화동424-2번지,도화동428-2번지 공히 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513726 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 424-2 신세계아파트 4층 408호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 230,000,000원

* 토지 면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

* 토지 지분: 9.64㎡ (약 2.92평)

* 건물 면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

* 건물 지분: 59.85㎡ (약 18.11평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 신세계아파트

* 총 층수: 14층

* 해당 층: 4층

* 전유부 호수: 408호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 준공일: 2017년 03월 24일

* 전용면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화IC 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 시민공원역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필지의 사다리형 토지 위에 업무시설 및 공동주택 건물이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 02일자 미추홀구의 지분압류(갑3)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 05일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 260,000,000원

* 전입일자: 2021년 08월 05일

* 확정일자: 2021년 07월 16일

* 배당신고일자: 2025년 03월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 3번 주택임차권으로 등기되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)로 본 건이 경매 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

* 을구 3번 주택임차권(김성환, 2억 6천만원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 실질적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 도화동 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다. 오피스텔은 이러한 상업지역의 특성을 반영하여 업무와 주거 기능을 겸할 수 있는 용도로 활용되고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 시민공원역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 공동주택과 업무시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 모두 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 : 본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 보증금 규모 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구되는 상황입니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경은 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있는 사항이므로, 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 매수자의 경우, 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내에 토지거래 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현장 답사 및 관련 자료 검색 결과, 본건 인근에서 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 개발 계획에 따른 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하고 주변 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인 김 과 HUG 관련 조건 변경이 주요 검토 사항입니다. HUG 측의 주택임차권이 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정이라는 점은 긍정적이나, 김 임차인의 '대항력 있음'과 '임대관계 미상' 표기는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고, 추가적인 인수 부담이 없는지를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 시민공원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 복합 지역: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다목적 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확화 시: 김 임차인의 보증금 및 임대차 관계가 명확히 정리되어 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 상업지역, 시가지경관지구 등으로 지정된 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에서의 정확한 주변 시세 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

감정가 230,000,000원을 기준으로, 유사 면적의 오피스텔 시세가 180,000,000원에서 220,000,000원 사이에 형성되어 있다고 가정할 경우, 본 건의 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인 김 관련 불확실성)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로 계산되므로, 낙찰가는 감정가 및 시장 시세, 그리고 잠재적 리스크 해소 정도를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 현 시세 및 권리관계 추가 분석을 통해 보수적으로 접근 시, 감정가의 80~90% 수준(184,000,000원 ~ 207,000,000원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.