나이스옥션 법원경매 논산 2025타경497 [1] 충청남도 논산시 연무읍 안심리 402-6 주1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 "연무중학교" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 다가구주택, 펜션, 전, 답, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 68번 지 방도가 지나고 있으며 일반적인 대중 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지(2) 및 부정형의 토지(3)로 인접 토지 및 인접도로와 고 저차 있으며 다가구주택의 건부지(2) 및 현황 도로(3)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로각지(2) 및 세로에 접하며(3) 본건 (3) 토지는 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

(2.3) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

스틸하우스구조 징크판넬지붕 2층건으로 외벽 : 치장벽돌 및 징크판넬마감 등 내벽 : 벽지, 내장 인테리어, 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

다가구주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적및건물개황도, 사진과 제시외건물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 다가구 주택으로 이용 중.
3. 목록3 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경497 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 안심리 402-6 주1동

용도: 다가구주택

토지면적: 1057.00㎡ (약 320.0평)

건물면적: 180.52㎡ (약 54.6평)

건물 제시외면적: 31.40㎡ (약 9.5평)

감정가: 417,572,120원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 다가구 주택으로 이용 중. 목록3 지분매각임.

특수물건정보: 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 "연무중학교" 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 다가구주택, 펜션, 전, 답, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 68번 지방도가 지나고 있어 일반적인 대중 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 대체로 사다리형에 유사한 토지(2) 및 부정형의 토지(3)로 인접 토지 및 인접 도로와 고저차가 있으며, 다가구주택의 건부지(2) 및 현황 도로(3)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지(2)는 세로각지이며, 토지(3)는 세로에 접하고 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다.

2.2. 건물 상세

* 구조: 본 건물은 스틸하우스 구조에 징크판넬 지붕을 얹은 2층 건물입니다.

* 외벽 및 내벽: 외벽은 치장벽돌 및 징크판넬 마감, 내벽은 벽지, 내장 인테리어, 일부 내장 타일 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 새시 유리창이 설치되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 급배수, 급탕설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건축물 표제부 요약:

- 총 연면적: 180.52㎡ (약 54.6평)

- 층수: 2층

- 사용승인일: 2019년 10월 28일

- 건폐율: 18.22%, 용적률: 34.58%

* 제시외 건물: 별도의 제시외 건물 31.40㎡ (약 9.5평)이 존재하며, 본 매각에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을16, 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2021-05-31 접수, 288,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권, 전세권설정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, 등기부 상 명확히 기재되지 않은 사실상의 권리는 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 권유리

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-06-25

- 배당신고일자: 2025-01-02

- 대항력: 없음

- 비고:

* 김택균

- 보증금: 55,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-04-26

- 확정일자: 2024-04-29

- 배당신고일자: 2025-12-31

- 대항력: 없음

- 비고: (전세권 설정자로 확인됨)

* 손지인

- 보증금: 40,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-06-25

- 확정일자: 2021-06-25

- 배당신고일자: 2025-01-02

- 대항력: 없음

- 비고: (주택임차권자로 확인됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

(모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 인근에 롯데리아 논산연무점 등 일부 편의시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주변 시설: 주택가와 함께 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 개발 가능성: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 학교: 연무중학교가 인근에 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 기타: 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로 표시되어 있으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 토지 목록3은 지분으로 매각된다는 점을 유의해야 합니다. 이는 토지 이용 및 관리 시 타 지분권자와의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 건물 포함: 31.40㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 철거 또는 활용 계획을 수립해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 이용 중인 다가구주택의 정확한 임대 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 도시지역 내 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 재건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축 구조: 스틸하우스 구조로, 일반 조적조 건물에 비해 내구성 및 유지보수 측면에서 별도 관리가 요구될 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 만약 다른 담보물이 경매로 처리될 경우 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 다가구주택으로, 연무중학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 비교적 깔끔한 상태입니다. 현재 임차인들이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명도 절차 진행에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 토지 일부가 지분으로 매각되고 제시외 건물이 포함되어 있다는 점, 그리고 토지 이용에 제한이 있는 지역이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 스틸하우스 구조에 대한 관리 상태 확인도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 권리들이 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 상 쟁점이 적습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. (명도 비용 및 기간은 별도 고려)

* 다가구주택 활용: 현재 다가구주택으로 이용 중이므로, 향후 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. (임대 현황 및 수익률은 별도 조사 필수)

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하므로 관리 및 처리가 용이합니다.

* 토지 지분 매각 활용: 토지 지분 매각은 향후 매각 대상 토지(3)의 활용 방안에 따라 차별화된 전략 구사가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 417,572,120원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 등기부채권 총액: 토지 약 5.18억 원, 건물 약 6.13억 원으로, 채무 총액은 감정가를 상회합니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

- 감정가는 시장 상황과 무관한 초기 평가액이므로, 실제 시세 및 주변 거래 사례를 충분히 조사해야 합니다.

- 인수 보증금이 없으므로, 명도 비용, 수리 비용, 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용을 산출하여 총 투자 비용을 예상해야 합니다.

- 다가구주택으로서 예상되는 임대 수익률을 고려하여 적정 투자 수익률을 달성할 수 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

- 낙찰 후 발생할 수 있는 토지 지분 관련 협의 및 제시외 건물 처리 비용 등도 감안해야 합니다.

- 경쟁 현황을 파악하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

- 본 건의 경우, 감정가 대비 100% 이상 입찰 시에는 신중한 검토가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.