나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513746 [1] 인천광역시 서구 공촌동 307-40 아주하이빌 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513746 [1] 인천광역시 서구 공촌동 307-40 아주하이빌 102동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경513746
• 주소: 인천광역시 서구 경명대로706번길 4-5 아주하이빌, 102동 4층402호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경513746 | 소재지: 인천광역시 서구 경명대로706번길 4-5 아주하이빌, 102동 4층402호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 94,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경513746 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 인천지방법원 2025타경513746 (1)

- 소재지: 인천광역시 서구 공촌동 307-40 아주하이빌 102동 4층402호

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 135,000,000원

- 토지면적: 21.12㎡ (약 6.4평)

- 건물면적 (전용면적): 50.13㎡ (약 15.2평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

- 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치하며, "공촌초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 동류형 공동주택 및 단독주택이 혼재된 주택지대로, 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인천 지하철 2호선 아시아드경기장역이 도보 약 10분 거리에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 2001년 10월에 사용승인을 받은 철근콘크리트조 다세대주택으로, 본건은 4층 중 4층 402호입니다. 외벽은 콘크리트 위 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 토지는 장방형의 대체로 평탄한 토지로서, 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용 중이며 북측으로 공도와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 주요 권리 사항으로 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점이 주목됩니다. 이는 해당 임차인이 명도 과정에서 법적 대항력을 가질 수 있으며, 신규 소유자가 임차인의 계약 관계를 승계하거나 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서 임차인의 정확한 권리 분석 및 협의 전략 수립이 필수적입니다. '토지거래허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하여 해당되며 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 공촌동 일대는 안정적인 주거 단지가 형성되어 있습니다. 공촌초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 약국 등)이 도보권 내에 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티를 중심으로 한 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

교육 시설로는 본건 인근에 공촌초등학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 교통은 차량 접근성이 좋고, 버스정류소가 가까이 있으며 인천 지하철 2호선 아시아드경기장역을 이용할 수 있어 편리합니다. 주변 환경은 주거지대로서 비교적 조용하고 안정적인 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 명도 시 임차인과의 협의가 필요하며, 이에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 임차인의 정확한 계약 조건(보증금, 계약 기간 등) 및 배당 요구 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 달라질 수 있으므로, 철저한 조사가 요구됩니다. 또한, 2001년에 준공된 건물로 연식이 20년 이상 경과하여 향후 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천 서구 공촌동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 공촌초등학교 및 아시아드경기장역 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 3,500만원으로, 유사 주택의 거래 사례(8,900만원 ~ 1억 1,500만원 선)와 비교 시 시세 조사를 통한 적정성 판단이 필요합니다. 그러나 '대항력있는 임차인'의 존재가 본건의 가장 큰 변수이며, 명도 및 인수 조건에 대한 심도 깊은 권리 분석 없이는 투자에 신중해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

대항력있는 임차인 리스크를 철저히 분석하고, 임차인과의 원만한 협의 또는 명도 전략을 수립할 수 있다면, 비교적 합리적인 가격에 취득하여 안정적인 거주 환경과 투자 가치를 확보할 수 있습니다. 교육 환경이 중요하거나 교통 편의성을 중시하는 실수요자에게 매력적인 매물이 될 수 있습니다. 주변 지역에서 뚜렷한 혐오시설이 검색되지 않아 주거 쾌적성은 양호한 편입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계