나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51948 [1] 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 기본 현황

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51948 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층106호 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 용담로 50)

* 물건종별: 근린상가 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설)

* 감정가: 226,000,000원

* 토지 면적: 57.43㎡ (약 17.37평)

* 건물 면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 11월 29일

* 등기부채권 총액: 0원

* 1.2. 특이사항 및 주의사항

* 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

* 본 물건 관련 상세 내용은 제공된 JSON 데이터(건축물표제부, 전유부 등)를 기반으로 분석되었으며, 감정평가서 요약 요향표 항목 중 일부는 정보가 누락되어 있습니다.

* 물건 명세서 작성일: 2026년 5월 11일

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 주변 환경 및 교통

* 해당 물건은 충청북도 청주시 상당구 탑동에 위치한 '센트럴 힐데스하임' 단지 내 근린생활시설 3동 1층 106호입니다.

* 주변은 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 신주소 상으로는 충청북도 청주시 상당구 용담로 50에 해당합니다.

* 교통 상황은 일반적인 도시 지역의 도로망을 이용하며, 대중교통 접근성은 주변 인프라에 따라 달라질 수 있습니다.

* 인접 도로 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 1.1.2. 외부 검색 기반 정보 (시뮬레이션)

* 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 시내 접근성이 비교적 용이하며, 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 11일 접수된 김 (김은경)의 강제경매 개시결정입니다.

* 위 말소기준권리보다 선순위 권리인 소유권보존등기(탑동2구역주택재개발정비사업조합, 2023.12.07 접수)는 존재하나, 경매 절차 진행 시 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 인수하는 등기부상 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 1.2.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 대항력이 없는 임차인이거나, 혹은 대항력이 있더라도 보증금이 없는 경우를 의미합니다.

* 별도의 임대차 관계 및 명도 대상은 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 배후 수요 및 상업 환경

* 해당 물건은 '센트럴 힐데스하임' 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 입주민을 주된 고객으로 삼을 수 있는 항아리 상권의 특징을 가집니다.

* 근린생활시설로 용도 변경 가능성이 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업종(미용실, 세탁소, 학원, 병의원 등)으로 운영 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 청주시 상당구 탑동 일대의 상권은 주거 밀집 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 지역 경제 활성화 정도에 따라 잠재적 성장 가능성이 있습니다.

* 1.3.2. 경쟁 환경

* 단지 내 상가로서 경쟁 상권이 제한적일 수 있으나, 동시에 단지 내 고정 수요를 독점할 수 있는 장점이 있습니다.

* 주변 지역 상권과의 연계성도 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 주변 편의시설 및 인프라

* 아파트 단지 내 상가라는 점에서 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 용이합니다.

* 주변에 학교, 공원 등 주거 생활에 필요한 기반 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 시내 주요 시설로의 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 1.4.2. 교통 접근성

* 차량 이용 시 인근 도로망을 통해 청주시 전역으로의 이동이 수월합니다.

* 대중교통 이용은 주변 버스 노선 현황을 확인하여 구체적인 편의성을 판단해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 침체나 지역 경제 상황 악화 시 상가 공실률 증가 및 임대료 하락 가능성이 있습니다.

* 1.5.2. 공실 및 명도

* 비록 현재 임차인 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 현황 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경매 물건 특성상 내부 상태 점검 및 필요 시 수리/리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 1.5.3. 건물 노후도 및 관리

* 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당하나, 지속적인 건물 관리 상태를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 상당구 탑동 소재 '센트럴 힐데스하임' 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 권리 관계가 깨끗하고 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점이며, 비교적 신축 건물이라는 점 또한 긍정적인 요소입니다.

* 상권 분석 및 향후 운영 계획에 따라 꾸준한 임대 수익과 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 단지 내 고정 수요 확보 가능

* 인수 부담 없는 깨끗한 권리 관계

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 기대

* 지역 개발 호재 및 상권 활성화 잠재력

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적인 경매 시장 상황과 본 물건의 입지 및 특성을 고려할 때, 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.