나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51983 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 230-26 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 "군량골마을" 동쪽 인근에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 남쪽 인근에 지방도(592호선)가 통과하나, 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 일련번호 1) ~ 5)는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형(#1, #4) 및 부정형(#2, #3, #5) 토지로서 일련번호 1)은 임야기타(차고 등), 일련번호 2) 및 5)는 전, 일련번호 3)은 동물관련시설(축사, 관리사), 일련번호 4)는 휴경지 및 일부 진입로로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1), 4) : 본건 남쪽으로 노폭 3m 내외 비포장도로와 접함. 일련번호2) : 본건 동쪽 및 북쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함. 일련번호3), 5) : 본건 동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역 (신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 일련번호2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역 (신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 일련번호3) ~ 5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육일부 제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘지적 및 건물 개황도’와 같이 제시외 물건 ㉠이 소재하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외 건물 차고 1동이 소재하는 바, 제시외 건물이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지 감정평가명세표 비고란에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 3) 지상에 조경수 및 석축이 소재하나 경제적 가치가 미미하고 토지의 구성부분으로서 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호4)의 지목은 '전'이나 현황 일부 진입로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6) : 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 판넬 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 일련번호 7) : 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로 외벽: 판넬 마감 등. 내벽: 판넬 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 6) 및 7) 공히 동물관련시설(축사, 관리사)로 이용 중임.

설비내역

일련번호 7) : 위생 및 급·배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 3) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘지적 및 건물 개황도’와 같이 제시외 물건 ㉠이 소재하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 관정 매각 포함. 목록 2,4,5는 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51983 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 성OOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 1,134,956,700원

* 매각 포함 물건: 제시외 관정 (매각에서 제외된 차고 관련 내용은 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있으므로 주의 필요)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 230-26

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 토지 면적: 5819.00㎡ (약 1760.57평)

* 건물 면적: 184.30㎡ (약 55.75평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 "군량골마을" 동쪽 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근: 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통: 남쪽 인근에 지방도 592호선이 통과하나, 버스 정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 토지 일련번호 1) 및 4)는 남쪽으로 노폭 3m 내외의 비포장도로와 접합니다.

* 일련번호 2)는 동쪽 및 북쪽으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호 3) 및 5)는 동쪽으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 4,740,000,000원

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2021-09-28 접수, 840,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (등기부상 을구 권리는 모두 말소 예정). 단, 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있으나, 등기부상 성남대원신용협동조합의 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 입찰 전 등기부등본 및 물건명세서를 재확인하시는 것이 좋습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 용도 및 특징

* 본건은 '동물 및 식물 관련시설' 용도로, 현황 축사 및 관리사로 이용 중입니다.

* 주변이 농촌마을, 농경지, 자연림으로 형성되어 있어 농업 관련 시설이나 축산업 운영에 적합한 입지입니다.

4.2. 주변 지역 특성

* 농촌 지역 특성상 상업 및 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

* 군사 시설 보호 구역(비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역)에 포함되어 있어, 고도 제한 및 소음 관련 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 읍/면 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 주변에 청주비행장이 있어 소음 발생 지역에 해당될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 토지 목록 2, 4, 5 (각각 전, 휴경지 및 일부 진입로)는 농지취득자격증명이 필요합니다.

* 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함되어 있어 신규 축산업 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장 K-59)에 포함되어 있어, 건축 행위 및 소음 피해에 대한 고려가 필요합니다.

* 일련번호 1)은 준보전산지에 해당됩니다.

6.3. 제시외 물건

* 제시외 관정은 매각에 포함됩니다.

* 일련번호 1) 지상에 소재하는 차고는 매각 대상에서 제외되었으나, 해당 건물로 인해 토지의 소유권 행사가 제한받을 수 있습니다. 이 부분은 감정평가서 명세표 비고란을 확인하시기 바랍니다.

* 일련번호 3) 지상에 조경수 및 석축이 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

6.4. 공부와의 차이

* 일련번호 4)의 지목은 '전'이나 현황 일부가 진입로로 이용되고 있습니다.

6.5. 임대차 관계

* 현재 임대관계는 미상으로, 인수하는 임차인은 없으나 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지를 일괄 매각하는 장점이 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 필요, 가축사육 제한, 비행안전구역 및 소음대책구역 포함 등 공법상의 제한 사항이 다수 존재합니다. 또한, 제시외 건물(차고)로 인한 토지 사용 제한 가능성도 고려해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지를 일괄 매각하여 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 현재 동물 및 식물 관련 시설로 사용 중이므로, 해당 업종에 대한 전문성이 있다면 유리할 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성을 활용한 재테크 수단으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,134,956,700원입니다. 그러나 위에서 언급된 다양한 공법상 제한 사항, 군사 시설과의 인접성으로 인한 소음 문제, 제시외 물건으로 인한 토지 이용 제한 가능성, 그리고 채권 총액이 감정가를 상회하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 시장 상황과 본인의 투자 성향에 맞게 신중하게 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 미확보 시 입찰 보증금 반환 불가 위험이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.