나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51937 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 223-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2026.07.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 대련리 소재 "남이초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 전원주택 단지임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 배차노선 등을 고려시 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1: 세장형 평탄조성된 완경사 토지로 주거용 건부지로 이용 중임. 기호 3: 부정형 완경사 토지로 현황도로임.

인접 도로상태

기호 1: 동측으로 기호 3 토지인 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 3: 본건이 노폭 약 6미터 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역. 기호 2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 건축법제2조제1항제11호 나목에따른도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 1 지상의 축대, 바닥포장, 경계펜스, 조경석, 수도시설은 토지에 포함하여 평가 하였음. 2)본건 지상에 소재하는 제시외물건(지적 및 건물개황도 참조)은 개략적인 실측에 의해 평가하였으니 경매시 참고 바람. 3)제시외물건㉤ 태양광판넬(5kw)은 소유자가 보조금 없이 설치한 발전허가가 필요없는 주택용태양광설비로 조사되며, 건물 외부에 소재하여 제시외물건으로 평가하였음. 4)기호 3은 현황도로로 현황을 고려하여 평가하였으며, 공유지분 토지로 공유지분에 대한 위치확인이 곤란하여 본건 토지 전체를 기준으로 평가하되 공유지분 면적은 등기사항전부증명서상의 지분비율에 의하여 사정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 기와지붕 2층 건으로, 외벽: 황토벽돌 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

"지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51937 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 223-51 (신주소: 충청북도 청주시 서원구 청남로 1484-116)

용도: 단독주택

감정가: 797,734,240원

토지면적: 6,929.00㎡ (약 2,096.27평)

토지지분 매각 면적: 781.1576㎡ (약 236.29평)

건물면적: 263.42㎡ (약 79.68평)

건물지분: 263.42㎡ (전체)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전서부새마을금고 (추정)

건축구조: 벽돌구조 기와지붕 2층

사용승인일: 2015년 04월 23일

제시외 건물: 62.00㎡ (태양광 판넬 5kw 포함)

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리에 위치하며, "남이초등학교"에서 남동측으로 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 전원주택 단지로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지(기호 1)는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장된 도로(기호 3 토지)에 접해 있으며, 기호 3 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 05월 15일 접수된 대전서부새마을금고 근저당권으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

경매는 대전서부새마을금고에 의해 신청되었으며, 등기부채권 총액은 654,000,000원입니다.

등기부등본상 소유권 변동 내역 및 기타 권리사항은 법원 문건 등을 통해 최종 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 인수 여부는 법원의 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계액이 0원으로 기재되어 있어, 별도의 인수 대상 임차인이 없거나 해당 내역만으로는 파악되지 않는 상황으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 전원주택 단지 내에 위치하여 상업 시설보다는 주거 기능에 특화되어 있습니다.

인근에 소규모 편의시설이 있을 수 있으나, 중심 상업 지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

다만, 전원생활을 선호하는 수요층에게는 적합한 입지입니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 보고된 내용은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 남이초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 지역의 편의시설은 제한적일 수 있으며, 청주시내로의 이동을 통해 이용해야 할 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 전원주택 단지로서 조용하고 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지 면적 6,929.00㎡ 중 781.1576㎡만이 매각 대상입니다. 이는 토지 공유자 발생으로 인한 재산권 행사(건축, 증축, 매매, 담보 설정 등)에 제약이 따를 수 있으며, 소유권 행사 시 불편함이 예상됩니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 결과 등이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다. 기호 3 토지가 현황 도로로 이용 중인 점도 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 62.00㎡ (태양광 판넬 5kw)는 평가에 포함되었으나, 건축물대장에 등재되지 않은 부분에 대한 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 남이초등학교 인근의 전원주택 단지에 위치한 2층 단독주택으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2015년에 건축된 건물은 비교적 신축에 속하며, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

등기상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 가장 큰 특징은 토지 지분 매각이라는 점입니다.

전체 토지 면적의 약 11.3%에 해당하는 지분만 매각되므로, 이에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

지분 매각으로 인한 재산권 행사 제약 및 향후 토지 이용의 어려움이 예상되므로, 입찰 시 반드시 현장 방문과 법적 검토를 통해 정확한 권리 관계 및 이용 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전원주택 단지 내 쾌적하고 조용한 주거 환경.

* 남이초등학교 인접으로 교육 여건 우수.

* 비교적 최근에 건축된 단독주택.

* 적정 가격으로 취득 시, 향후 지분권자와의 협의를 통해 전체 토지 이용 방안 모색 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이라는 특수성으로 인해 전체 물건 가치 대비 상당한 가격 할인이 필요합니다.

감정가 797,734,240원은 전체 토지(6,929㎡) 및 건물(263.42㎡)에 대한 평가액으로 추정됩니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 토지 지분 매각 건의 경우 감정가의 40% ~ 50% 수준에서 실제 거래되거나 입찰가가 결정되는 경향이 있습니다.

따라서, 토지 지분(781.1576㎡)과 건물 전체(263.42㎡)를 고려한 예상 입찰가 범위는 약 319,090,000원 ~ 398,870,000원 정도로 예상됩니다.

다만, 이는 시세 및 지분 매각의 복잡성을 감안한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사와 권리 분석을 통해 정확한 가치를 산정해야 합니다.

최종 입찰가는 입찰자의 성향, 경쟁 상황, 권리 분석의 정확성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.