나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30799 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치한 강릉입암동천 년가밸로채아파트 102동 7층 702호로서 부근은 아파트단지로 형성된 주택지대이며 북동측으 로 소규모 공장지대가 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 7층 일부로서 외벽:몰탈위페인팅, 일부 석재붙임 내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭8m~ 10m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(86))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제 한구역), 비행안전제5구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30799 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 7층 702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 269,000,000원

* 토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 토지지분: 35.9978㎡ (약 10.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.62㎡ (약 17.99평)

* 건물지분: 59.6159㎡ (약 17.99평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본 건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치한 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 7층 702호입니다.

* 주변은 아파트단지로 형성된 주택지대이며, 북동측으로는 소규모 공장지대가 소재합니다.

* 차량 출입이 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

* 단지 인근에 강릉입암초등학교, 강릉여자중학교, 강릉중앙고등학교 등 교육 시설이 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. [cite: Google search for "강릉 입암동 713 주변 시설"]

* 포남교사거리 부근의 상업 지역과 인접하여 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: Google search for "강릉 입암동 713 주변 시설"]

* 북동측 소규모 공장지대는 있으나, 아파트 단지와의 직접적인 생활 침해는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 소유권보존 등기(주식회사아라마루) 외에 우리은행의 근저당권, 도신영의 주택임차권, 우리은행의 추가 근저당권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 존재했으나, 모두 말소 대상입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 말소기준권리는 을1 순위 우리은행 근저당권(2023.11.03 접수)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임차인 현황:

* 도신영 (도 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-14 (확정일자: 2022-12-01)

* 배당신고일자: 2024-12-04

* 대항력: 없음

* 임차인 도 은 전입일자(2023.11.14)보다 확정일자(2022.12.01)가 빠르지만, 해당 확정일자가 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2023.11.03 접수)보다 선순위임에도 불구하고, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 실제 거주하지 않거나, 배당 요구를 통해 보증금을 우선 변제받는 조건으로 참여했을 가능성을 시사합니다. 따라서 보증금 전액이 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: 임차인현황, 집합건물 등기부요약]

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: 권리분석]

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 입암동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 북동측에 소규모 공장지대가 소재하나, 주거 환경을 크게 저해할 수준은 아닌 것으로 판단됩니다.

* 인근 포남교사거리 부근으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 일부입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅, 일부 석재 붙임

* 내벽: 벽지 도배 마감, 타일 붙임 등

* 창호: PVC 창호

* 이용 상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차: 총 242대 (지하 22대, 지상 미기재) 수용 가능하며, 전기차 충전기(지상) 10대 보유하고 있습니다.

* 최신 건축물로 사용승인일은 2023년 9월 27일입니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 도 은 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이나 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 보증금 미회수 시에도 낙찰자가 인수할 위험은 없는 것으로 보입니다. [cite: 임차인현황, 집합건물 등기부요약]

* 토지이용계획상 '비행안전제5구역(전술)'에 해당하여 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 이는 이미 준공된 아파트의 이용에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다. [cite: 토지이용계획 및 제한상태]

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2023년 9월에 사용승인된 신축 아파트로, 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 모든 등기상 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다.

* 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2023년 9월 사용승인된 신축 아파트라는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 아파트 단지 내 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 강릉시 입암동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 269,000,000원입니다.

* 인근 아파트 시세를 조사한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 59㎡)의 최근 실거래가는 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 파악됩니다. [cite: Google search for "강릉입암동천년가밸로채아파트 59타입 시세"]

* 제공된 최근 전월세 계약 정보에 따르면, 59.6159㎡ 면적의 보증금 20,090만원 (2억 9백만원) 또는 73.4152㎡ 면적의 보증금 22,660만원 (2억 2천 6백 6십만원) 계약이 있었습니다.

* 이러한 시세 정보를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 250,000,000원 ~ 265,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 변동 추이를 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.