나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2626 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 월천리 산137-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 월천리 소재 "남면생활체육공원" 남서측 인근 및 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,13,18) : 부정형 완경사로서 휴경지임. 기호(3,5,9,11,12,19) : 대체로 부정형 완경사로서 현황 도로임. 기호(4,8,10) : 사다리형의 자체지반 등고평탄하게 조성한 주거나지임. 기호(6,7) : 사다리형 및 부정형으로 자체지반 등고평탄하게 조성한 토지임야임. 기호(14,16,17,20~23,25) : 부정형 및 사다리형 완경사지로서 자연림임. 기호(15) : 부정형 급경사지로서 자연림, 일부 하천임. 기호(24) : 사다리형 완경사지로서 자연림, 일부 분묘가 소재함.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2,4,6,8,13,14,17,20~22) : 본건 남측 및 남서측으로 로폭 약3미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호(7) : 지적도상 북측으로 약3미터 내외의 포장도로에 접하나, 남측으로 인근필지를 통해 접근 가능함. 기호(16,10,23,25) : 본건 북측으로 로폭 약3미터 내외의 비포장도로에 접함. 기호(15,24) : 임야도상 맹지임. 기호(18) : 본건 남측으로 약3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면029), 가축사육제한구역(가축사육제한 구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (250m이내) - 젖소)임. 기호(2~5,8~11,13~15,17,20~25) 공히 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300 m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양, 사슴,소,말(450㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말 (450㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))임. 기호(6,7,12,16,18,19) 공히 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지, 개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말 (450㎡미만)),가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축 사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (전축종)),가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))임. 기호(2~5,13) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면029), 영농여건불리농지임. 기호(6,12) 공히 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역 , 도시계획구역, 성장관리계획구역 (남면029), 접도구역(접도구역)임. 기호(7,19) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면029), 접도구역(접도구역)임. 기호(8~11,14,17,18,20~23,25) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면029)임. 기호(15,16,24) 공히 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 성장관리계획 구역(남면029)임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호(6) 지상에 컨테이너, 기호(16,21) 지상에 이동식 화장실, 기호(23) 지상에 천막구조물이 소재하나, 구조, 면적, 상태, 철거 및 이동의 용이성 등을 고려할때 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애없이 토지를 평가하였음. - 본건 토지 기호(4,6,7,8,10)에 시설되어 있는 석축 등은 토지에 포함하여 감정평가하였음. - 본건 토지 기호(24) 일부 지상에 분묘가 소재하여 이를 감안하여 감정평가하였음. - 본건 토지 지상에 소재하는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

- 본건 토지 기호(4,8,10)은 공부상 지목이 '전,임야'이나, 단독주택신축을 목적으로 개발행위허가를 득하여 조성된 상태로서 허가기간은 도과된 상태이나 연장은 가능한것으로 탐문조사되었으며, 명의변경 가능 여부 등은 관할관청에 문의를 요하며, 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 기호(3,5,9,11,12,19)는 공부상 지목이 '전,임야'이나 현황 도로로서, 기호(3,5,9,11,12)는 단독주택 신축에 따른 진입로 설치를 위해 개발행위허가를 득한 상태로서 이를 고려하여 감정평가하였음. - 본건 토지 기호(15)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 하천과 인접한 토지로서 일부 타인점유부분이 목측되며 정확한 경계 및 포락여부 등의 확인이 곤란한바, 그 정확한 토지의 경계 및 현황의 확정은 지적측량이 필요한 것으로 판단되오니, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 부동산 목록 1,2,3,4,5,13번 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 부동산 목록 4,8,10번 단독주택신축을 목적으로 개발행위허가를 득하여 조성된 상태. 허가기간 도과상태. 연장여부, 명의변경 가능 여부 관할관청에 확인요망.
- 부동산 목록 3,5,9,11,12,19번 공부상 지목이 '전,임야'이나 현황도로.
- 부동산목록 3,5,9,11,12번 단독주택신축에 따른 진입로 설치를 위해 개발행위허가를 득한 상태.
- 부동산목록 4,6,7,8,10번 석축 등은 토지에 포함하여 감정평가
- 부동산목록 6번 지상 컨테이너, 16,21번 지상 이동식화장실, 23번 지상 천막구조물은 이동및철거 용이하여 매각제외
- 부동산목록 15번 현황 하천과 인접한 토지. 정확한 경계 및 포락여부는 확인 요망
- 부동산목록 15번 숲이 울폐하여 분묘 소재에 대한 조사가 불가능하여 분묘 소재 여부 불분명, 분묘 소재시 분묘기지권 성립 여지 있음
- 부동산목록 24번 일부 지상에 분묘 소재(분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2626 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서홍천농업협동조합 (변경 전: 남면농업협동조합)

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 월천리 산137-9

용도: 임야

매각대상: 토지매각

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 57,466.00㎡ (약 17,385.37평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 채무 총액

감정가: 792,712,400원

등기부채권 총액: 898,729,375원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 월천리 소재 "남면생활체육공원" 남서측 인근 및 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하며 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 편의성은 보통임.

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지임.

* 기호(2,4,6,8,13,14,17,20~22) 토지는 본건 남측 및 남서측으로 로폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.

* 기호(7) 토지는 지적도상 북측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하나, 남측으로 인근 필지를 통해 접근 가능함.

* 기호(16,10,23,25) 토지는 본건 북측으로 로폭 약 3미터 내외의 비포장도로에 접함.

* 기호(15,24) 토지는 임야도상 맹지임.

* 기호(18) 토지는 본건 남측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면029), 다수의 가축사육제한구역에 해당함.

* 기호(2~5,8~11,13~15,17,20~25): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면029), 다수의 가축사육제한구역에 해당함. 이 중 기호(2~5,13)는 영농여건불리농지임.

* 기호(6,7,12,16,18,19): 공히 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 성장관리계획구역(남면029), 접도구역(접도구역)에 해당함.

* 기호(15,16,24): 공히 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 성장관리계획 구역(남면029)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부상 채무 총액은 898,729,375원이며, 말소기준권리는 2017년 7월 31일 접수된 남면농업협동조합의 근저당권(을1)임.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없음.

근저당권(을1), 지상권설정(을2), 가압류(갑9), 임의경매개시결정(갑10) 등은 모두 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 임야 및 농경지, 단독주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 지구의 상권 분석은 적용하기 어려움. 주위 환경은 보통 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 및 환경

"남면생활체육공원"과 인접 또는 근거리에 위치함. 주변 지역은 농경지, 단독주택, 임야 등으로 이루어져 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 절차적 리스크 (농지취득, 개발허가)

* 농지취득자격증명 필요: 부동산 목록 1,2,3,4,5,13번 토지는 농지취득자격증명원이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

* 개발행위허가 기간 도과: 부동산 목록 4,8,10번 토지는 단독주택 신축을 목적으로 개발행위허가를 득하였으나 허가기간이 도과된 상태임. 허가 연장 및 명의 변경 가능 여부는 관할 관청에 반드시 확인 필요.

* 개발행위허가 이력: 부동산 목록 3,5,9,11,12번 토지는 단독주택 신축에 따른 진입로 설치를 위해 개발행위허가를 득한 상태임.

6.2. 토지 관련 리스크 (분묘, 경계, 하천)

* 분묘 소재 가능성: 부동산 목록 15번 토지는 숲이 울폐하여 분묘 소재 여부 조사가 불가능하며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있음. 또한, 부동산 목록 24번 토지 일부 지상에도 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여지가 있음.

* 하천 인접 및 경계 불확실: 부동산 목록 15번 토지는 현황 하천과 인접해 있으며, 정확한 경계 및 포락(물에 잠기는) 여부 확인이 곤란하여 지적 측량이 필요할 수 있음.

6.3. 접근성 및 이용 리스크

* 현황 도로: 부동산 목록 3,5,9,11,12,19번 토지는 공부상 지목이 '전,임야'이나 현황 도로로 이용 중임.

* 맹지 및 도로접근 제한: 일부 필지(기호 1, 15, 24)는 맹지이거나 도로 접근성이 제한적임.

* 토지 형상 및 경사: 일부 토지는 부정형 완경사지, 급경사지 등으로 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군에 위치한 대규모 임야로, 총 면적이 57,466㎡에 달합니다. 계획관리지역에 속해 개발 잠재력이 있으며, 일부 필지는 주택 신축을 위한 개발행위허가 이력이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 개발행위허가 기간 도과, 분묘 소재 가능성, 하천 인접으로 인한 경계 불확실성 등 다양한 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 토지별로 도로 접근성 및 지형의 차이가 크므로, 각 필지의 특성을 면밀히 파악하고 현장 조사를 통해 상세 내용을 확인하는 것이 필수적입니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 앞서 언급된 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보: 57,466㎡의 넓은 면적을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 권리상 깨끗함: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 토지 자체에 집중할 수 있습니다.

* 주변 환경: 남면생활체육공원과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 농지취득자격증명 필요 여부, 개발행위허가 기간 연장 및 명의 변경 가능성, 분묘기지권 성립 여부, 하천 인접 토지의 경계확인 등 다수의 리스크 요인에 대한 명확한 확인과 소요 비용 산정이 선행되어야 합니다. 따라서, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 전 관련 기관 확인 및 전문가 상담을 통해 제반 리스크를 충분히 분석한 후, 투자 가치를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.