나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50986 [1] 강원특별자치도 화천군 간동면 도송리 263 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 간동면 도송리 소재 '도깨너머골' 북동측 인근에 소 재하는 토지로서, 주위는 농경지, 주택 및 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주 위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 완경사의 단독주택 건부지 및 일부 도로 등임.

인접 도로상태

본건 토지 중 일부가 노폭 3M 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목 '대'이나, 현황 일부 '도로 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건 토지 일부 지상에 소재하는 부합물 및 종물 ㄱ,ㄴ은 후첨 '지적 및 건물개황 도'와 같이 인접필지(263-2번지, 등기사항전부증명서 상 소유자 동일)의 북서측 양 필지 지상에 걸쳐 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건으로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

2층은 공부상 '철근콘크리트조 철근콘크리트지붕'으로 등재되어 있으나, 현황 '철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 공부상 '대'이나 현황 '일부 도로 등'임
-목록2 2층 공부상 '철근콘크리트조 철근콘크리트지붕'이나 현황 '철근콘크리트조 아스팔트슁글지븡'임
-목록1 지상 소재 차양, 창고(감정서상 ㄱ,ㄴ)는 인접필지(263-2번지, 등기사항증명서상 소유자 동일)의 북서측 지상에 걸쳐 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50986 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 화천군 간동면 도송리 263 (신주소: 강원특별자치도 화천군 가래울길 80-20)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 285,261,920원 (2억 8,526만 1,920원)

* 토지면적: 684.00㎡ (약 207.06평)

* 건물면적: 183.32㎡ (약 55.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 화천군 간동면 도송리 소재 '도깨너머골' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 자루형 완경사의 단독주택 건부지 및 일부 도로 등임.

* 인접 도로상태: 본건 토지 중 일부가 노폭 3m 내외의 포장도로임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 (소, 말, 양, 염소, 사슴 사육 가능)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 18일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을12, 을10)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 등기부등본상 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 물건임 (인수 보증금 합계: 0원).

* 채권 총액: 근저당권 설정액 합계는 150,700,000원임.

* 등기부 요약:

* 토지: 오흥선, 김부순, 이윤주 명의의 소유권 이전 이력이 있으며, 농협은행 근저당권(말소 예정) 및 임의경매 개시 결정(2025타경50986)이 등기되어 있음.

* 건물: 김부순 명의의 소유권 보존 등기 후 이윤주에게 소유권 이전되었으며, 농협은행 근저당권(말소 예정) 및 임의경매 개시 결정(2025타경50986)이 등기되어 있음.

1.3. 상권분석

* 본건은 전원형 주거 지역 내에 위치하며, 지역 내 농경지, 주택, 임야 등이 주를 이루고 있어 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있음.

* 인근 지역 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 더 넓은 범위의 상업 시설 이용을 위해서는 읍/면 소재지 방문이 필요할 수 있음.

* 지역 커뮤니티 및 소규모 상점을 중심으로 한 경제 활동이 이루어질 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 농경지, 주택, 임야 등으로 둘러싸인 조용한 전원 생활 환경을 제공함.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있음.

* 편의시설: 지역 내 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보이며, 대형 마트, 병원, 학교 등은 인근 읍/면 지역을 이용해야 할 가능성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 토지: 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '일부 도로 등'으로 이용되고 있어, 토지 경계 및 이용에 관한 추가 확인이 필요함.

* 건물: 2층의 경우 공부상 지붕이 '철근콘크리트'이나 현황은 '아스팔트슁글'로 상이하여, 건축물대장과의 불일치 사항 존재.

* 인접 토지 경계 침범: 목록1 토지(263번지) 지상에 소재하는 차양, 창고(감정서상 ㄱ,ㄴ)가 인접 필지(263-2번지)에 걸쳐 소재하고 있어, 경계 문제 및 소유권 분쟁 소지가 있음. (인접 필지 등기사항증명서상 소유자는 동일한 것으로 확인됨)

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 축산업 운영 시 제한이 따를 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오 시설(대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 상세한 현장 확인 및 지역 주민 의견 청취가 권장됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 화천군 간동면 도송리 소재 단독주택으로, 풍부한 토지 면적을 보유하고 있으나 공부와 현황 간 차이(토지 일부 도로, 건물 지붕 마감재) 및 인접 필지와의 경계 침범 문제가 있는 물건임.

* 이러한 사항들은 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 제약이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 확인하고 법률 전문가와 상담하는 것이 필요함.

* 권리 관계는 농협은행의 근저당권이 말소기준권리로 명확하며, 인수되는 임차인은 없어 권리상 큰 문제는 없어 보임.

* 전원 생활, 주말 주택 등으로 활용 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 제반 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 207평)은 잠재적 가치를 보유하고 있으며, 전원 주택지 또는 주말 농장 등으로 활용 가능.

* 채권자(농협은행)의 임의경매로, 권리 분석상 비교적 명확하며 인수되는 권리가 없어 투자 안정성이 높음.

* 감정가 대비 현 시세 조사를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성 탐색.

* 공부와의 차이 및 경계 침범 문제 해결 시 부동산 가치 상승 여력 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 285,261,920원

* 주변 지역의 유사 단독주택 매매 사례 및 본건의 특이사항(토지 일부 도로, 건물 마감재 상이, 인접지 경계 침범 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 유사 지역의 단독주택 시세는 부동산 유형, 토지 면적, 건물 상태, 입지 조건 등에 따라 큰 편차를 보입니다. 본건의 넓은 토지 면적은 장점이나, 전원 지역의 특성과 물건의 하자 요소를 고려 시, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 분석 결과, 주변 유사 물건의 거래가격을 참고했을 때, 본건의 적정 가치는 감정가 대비 85%~95% 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 예상되는 합리적인 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자들의 성향 등에 따라 변동될 수 있으므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

* 본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 개별적인 시장 조사 및 현장 답사를 필수적으로 수행해야 합니다.

* 권장 입찰가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.