나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50984 [1] 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 산47 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 소재 '자은3리 마을회관' 남동측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 임야 및 농경지, 단독주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1~5): 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 급경사지의 자연림임. 기호(2): 대체로 사다리형 완경사지의 자연림임. 기호(3): 부정형 완경사지의 자연림임. 기호(4): 삼각형 완경사지의 자연림이며, 지상에 분묘가 소재함. 기호(5): 부정형 완경사지의 휴경지임.

인접 도로상태

기호(1,2,4): 지적도상 맹지임. 기호(3): 본건 북동측으로 임야도상 타인소유의 지목도로와 접함. 기호(5): 북측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제 한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개 ,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오 리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>. 기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개, 닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역( 130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000 ㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독 주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)< 수도법>. 기호(3,4): 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지, 개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경 계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개 ,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장 설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>. 기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개, 닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역( 130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축

제시목록 외의 물건

기호(4): 지상에 분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

기호(1~5): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~5): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록4 지상 분묘 1기 소재함
-목록1~3 분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-목록5 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요~문의:두촌면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50984 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 산47

용도: 임야

토지면적: 90,731.00㎡ (약 27,446.7평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 280,199,100원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 강원특별자치도 홍천군 두촌면 자은리 소재 '자은3리 마을회관' 남동측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 임야 및 농경지, 단독주택 등으로 이루어진 지역입니다.

교통: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

1994-06-09: 정덕환 - 공유물 분할 등기 (소유권 일부 이전)

2018-05-15: 송명순 - 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

2018-09-17: 김형진 - 근저당권 (1.3억원) (본 건의 말소기준권리)

2025-11-03: 송명순 - 임의경매개시결정 (채권액 287,978,082원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 분묘기지권 성립 가능성은 별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인은 없습니다. (총 보증금 합계 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 주로 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변의 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 농지취득자격증명 발급 등 행정 업무는 두촌면사무소를 통해 처리해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록5는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 두촌면사무소에 발급 절차를 문의하고 준비해야 합니다.

분묘기지권: 목록4 지상에 분묘 1기가 소재하며, 목록1~3에도 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 추가적인 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 철저한 현장 확인 및 조사가 필요합니다.

토지이용 제한: 본 건은 농림지역, 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말, 젖소 등 종류별, 거리별 제한 상이), 임업용산지, 공장설립승인 지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

도로 접근성: 목록1, 2, 4는 지적도상 맹지에 해당하여 도로 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 형태: 목록1은 급경사지 자연림으로, 토지 활용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 임야로서 자연환경이 양호한 장점이 있으나, 농지법, 분묘기지권, 맹지, 각종 토지이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 투자를 고려하신다면, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 향후 규제 완화 가능성이나 지역 개발 계획 등을 종합적으로 검토하여 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 9만 평 이상의 넓은 임야를 확보할 수 있는 기회입니다.

자연환경: 홍천군의 쾌적한 자연 속에 위치하고 있습니다.

장기적 가치: 향후 지역 개발 계획이나 관련 법규의 변화에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(280,199,100원)를 참고하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지, 각종 토지이용 제한 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 함께 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 권리 분석 결과, 현장 조사 내용 등을 종합적으로 검토하는 심층적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.