나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53656 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 108-4 굿모닝빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 제2층 제202호(사용승인일 : 2015.10.12)로서 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

"다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형"의 토지로 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산성호중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김세희의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.01.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53656 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 108-4 굿모닝빌 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

* 토지면적: 38.71㎡ (약 11.71평)

* 토지지분: 38.71㎡ (약 11.71평)

* 건물면적: 70.61㎡ (약 21.36평)

* 건물지분: 70.615㎡ (약 21.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 209,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (HUG 확약서에 따른 임차권 소멸 동의)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (주택도시보증공사 김세희 승계)

* 주의사항: HUG는 대항력 포기 확약서 제출 (2026.06.01.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산성호중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 보존 등기일: 2015.10.13 (이윤미)

* 소유권 이전 등기: 김향미 (2016.03.14), 성갑용 (2021.06.22)

* 권리 분석상 말소기준권리는 갑4 압류 (울산세무서장, 2022.06.03.) 입니다.

* 을5 주택임차권 (김세희, 204,000,000원, 2021.05.03. 확정일자)이 존재하나, 신청 채권자인 주택도시보증공사(김세희 승계인)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 기타 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 합계: 209,632,682원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: TIANALEKSEI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 0원으로, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: TYANMAYYANIKOLAEVNA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 0원으로, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: YUGAYDALERNIZAMOVICH

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 0원으로, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: YUGAYELZARASHAVKATOVNA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 0원으로, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: YUGAYTESSAALEKSEEVNA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 0원으로, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김세희의 승계인)

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-01

* 확정일자: 2021-05-03

* 배당신고일자: 2023-07-07

* 대항력: 없음 (신청채권자의 확약서에 의거)

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 울산세무서장 압류 (2022.06.03.)

* 소멸되는 권리: 을5 주택임차권(김세희), 갑4 압류, 갑7 가압류, 갑9 압류, 갑10 압류, 갑11 압류, 갑12 강제경매, 갑13 압류 등 등기부상 을구의 권리 및 갑구의 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 지역 내 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일: 48.32㎡ (약 14.6평) 다세대주택, 2001년식, 105,000,000원에 거래. (면적당 약 217만원)

* 2026년 7월 2일: 79.86㎡ (약 24.2평) 다세대주택, 2010년식, 185,000,000원에 거래. (면적당 약 231만원)

* 2026년 7월 2일: 73.155㎡ (약 22.1평) 다세대주택, 2002년식, 150,000,000원에 거래. (면적당 약 205만원)

4.2. 시세 분석

* 본 건물의 면적(70.61㎡, 약 21.36평)과 건축 연도(2015년)를 고려할 때, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 시세를 분석할 수 있습니다.

* 거래된 주택들의 평균 면적당 가격은 약 217만원/㎡ 입니다.

* 본 건의 면적(70.61㎡)에 평균 면적당 가격을 적용하면 약 153,600,000원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

* 그러나 본 건은 2015년에 건축되어 비교 대상 주택들보다 신축에 해당합니다. 이는 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가(209,000,000원)가 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되어 있으나, 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준에 따른 것으로 판단됩니다.

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 204,000,000원의 인수 부담이 없다는 점은 큰 메리트입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제2층 제202호 (사용승인일: 2015.10.12)

* 외벽: 석재 붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감

* 창호: 플라스틱샷시 2중창호

* 이용 상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 혐오시설 유무

* 주변 편의시설: 주택지대로서 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 지도 검색 결과, 본 건물 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권 확약서

* 가장 중요한 사항은 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인 김세희의 승계인으로서 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했다는 점입니다.

* 이는 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 없음을 의미하며, 관련 금액(204,000,000원)은 매각으로 소멸될 가능성이 매우 높습니다.

* 다만, 확약서의 효력 발생 시점 및 법적 절차 진행 상황을 최종 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임차인 현황에 명시된 5명의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택입니다. 2015년에 건축되어 비교적 신축이며, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 선순위 임차인의 보증금 204,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다른 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 감정가는 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 입찰 시 시장 가치를 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 제로: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 2억 4백만원의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2015년 준공 건물로 비교적 최신 축에 속하여 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 주택지대 위치: 일동 일대는 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 최근 실거래가 기반 시장 가치 추정: 약 153,600,000원

* 본 건의 면적(70.61㎡)과 신축 연도(2015년)를 고려하고, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적으로 시장가치와 감정가의 중간 수준, 그리고 신축 연식 프리미엄을 반영하여 180,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 법원 매각 절차 진행 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.