나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53654 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 671-4 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '이호초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 내 1층 102호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 (탐문사항) 창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리 권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이준의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 5. 13.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53654 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 671-4 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 133,000,000원

토지면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.55㎡ (약 17.41평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 대항력 포기 확약서 제출.

주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이준의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 5. 13.자로 제출함. 이는 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용임.

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '이호초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있습니다.

* 이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) 접합. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 현재는 지정 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황

말소기준권리는 2023.04.25.자 도봉세무서장의 압류입니다.

현재 채권자인 주택도시보증공사가 2025.11.05. 강제경매를 신청하여 진행 중입니다.

주택임차권: 권리자 이 (승계인: 주택도시보증공사), 보증금 135,000,000원, 전입일자 2022-01-07, 확정일자 2021-12-17.

기타 소유권 이전 및 압류 내역이 다수 존재합니다.

* 인수되는 권리

없음.

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이준의 승계인)가 2026.05.13.자로 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 이는 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대/연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

1. 2026년 7월, 경기도 안산시 상록구 본오동 872-3번지(안산송촌빌딩) 내 연립주택, 전용면적 98.37㎡ (약 29.76평), 3층, 매매가 180,000,000원.

2. 2026년 7월, 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10번지(826-10) 내 다세대주택, 전용면적 20.96㎡ (약 6.34평), 2층, 매매가 44,000,000원.

3. 2026년 7월, 경기도 안산시 상록구 본오동 974-6번지(상록2차) 내 다세대주택, 전용면적 60.06㎡ (약 18.17평), 2층, 매매가 144,000,000원.

* 본건과 비교 분석

본건은 건물면적 57.55㎡ (약 17.41평)의 1층 다세대주택이며, 감정가는 133,000,000원입니다.

유사 면적(60.06㎡)의 다세대주택이 144,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 20.96㎡의 소형 면적 주택이 4,400만원에 거래된 점, 98.37㎡의 연립주택이 1.8억원에 거래된 점 등을 감안하면, 면적 및 주택 유형에 따른 가격 차이가 존재합니다.

전반적으로 주변 시세는 최근까지 활발히 거래되고 있으며, 본건의 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

'이호초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 다세대주택 밀집 지역으로 근린생활시설, 상업 시설, 공원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련

주택도시보증공사가 임차권자로 등재되어 있으며, 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 채권 관계의 복잡성이나 예상치 못한 변수에 대한 심층적인 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 2002년으로, 건물의 연식이 상당하므로 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역 (해제)

과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 본 물건에 대한 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 현재 시점(2026.09.25.) 기준으로 만료되었습니다. 따라서 거래 시 별도의 허가 절차는 필요하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 교육, 교통, 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 주택도시보증공사로부터 제출된 대항력 포기 확약서로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료로 거래 절차가 간소화될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰자의 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 책정되어 있습니다.

* 초등학교, 상업 시설, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

* 1층에 위치하여 접근성이 용이합니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료로 거래 관련 제약이 해소되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 133,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주변 최근 매매가 분석:

- 60.06㎡ (약 18.17평) 기준, 144,000,000원 (평당 약 7,925,000원)

- 본건 면적 57.55㎡ (약 17.41평) 적용 시, 약 137,900,000원 상당으로 추정됩니다.

* 종합적인 의견:

본건은 감정가가 133,000,000원이며, 주변 유사 면적 거래 사례의 평당 가격을 적용했을 때 약 138,000,000원 수준의 시가가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 낙찰자가 인수할 권리 부담이 전혀 없고, 1층이라는 장점 등을 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

따라서, 보수적으로 보아 감정가 수준에서 시작하되, 경쟁 상황 및 희망 수익률을 고려하여 135,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.