나이스옥션 법원경매 안산 2025타경955 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 3층315호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬 별빛공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물내 3층 315호, 3층 316호로서, 외벽 : 외장석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공히 집합건축물대장(전유부)상 용도 : 의료시설(치과병원)로 되어 있으며, 본건은 각각 인접호(기호1(315호)은 313호 ~ 315호, 기호2(316호)는 316호 ~ 320호)와 내부 호별구분없이 병원시설로 사용되었으며, 조사당시 공실상태로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로, 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 각각 대로 및 중로와 접하며 남서측으로 중로의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-20)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-66)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재
2. 집합건축물대장상 용도는 의료시설(치과병원)이며, 313호~315호는 호별구분없이 병원시설로 사용되었음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경955 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 3층315호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 의료시설 - 치과병원)

감정가: 372,000,000원

토지면적: 28.24㎡ (약 8.54평)

토지지분: 28.243㎡ (약 8.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물지분: 66㎡ (약 19.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬 별빛공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 일반 교통사정은 보통시됩니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 3층 315호이며, 외벽은 외장석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 내부인테리어 마감, 창호는 샷시창 등으로 마감되었습니다.

토지는 장방형의 평지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 북동측으로 대로 및 중로, 남서측으로 중로의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 등과 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 국OOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 국민은행 근저당(채권액 292,800,000원)입니다.

소유권이전 신탁등기 말소, 국민은행 근저당, 국민은행 임의경매, 비엔케이캐피탈 가압류, 시흥시 압류 등기 등이 모두 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 김기용 씨가 있으며, 보증금 17,000,000원, 차임 1,350,000원에 2023년 7월 12일 전입(사업자) 하였습니다. 그러나 해당 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없으므로, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

시흥시 거북섬 일대는 해양레저 관광지로 개발이 추진되고 있으며, 주변에 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

최근 관련 보도에 따르면, 거북섬 지역은 세계 최대 규모의 인공서핑시설인 웨이브파크를 중심으로 개발되었으나, 관광객 체류 시간 확보 및 상권 활성화에 어려움을 겪고 있으며, 상가 공실률이 높은 상황입니다.

그러나 아쿠아리움 조성 계획, 대관람차 설치 추진 등 체류형 관광 콘텐츠를 확충하여 관광 활성화를 꾀하고 있으며, 향후 점진적인 상권 개선 및 관광객 증가가 기대됩니다.

본 건은 이러한 개발 지역 인근에 위치하며, 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 "거북섬 별빛공원" 등 편의시설 접근이 용이합니다.

공공시설: 시흥시 정왕동에는 하수처리장을 리모델링하여 복합문화시설로 조성한 '아트 앤 큐브'와 같은 공간이 있습니다. (본 물건지와의 정확한 거리는 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

토지별도등기 존재: '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 대지권 목적인 토지에 별도등기로 존재합니다. 이는 토지 이용이나 소유권에 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소이므로, 상세한 확인이 필요합니다.

용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점) 또는 의료시설로 기재되어 있으나, 실제 사용 용도는 의료시설(치과병원)로 파악되었습니다. 본 물건을 타 용도로 사용하고자 할 경우 용도 변경 가능성 및 관련 규제 확인이 필요합니다.

높은 상가 공실률: 거북섬 지역의 높은 상가 공실률은 임대 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 공실 발생 시 공실 위험을 직접 부담해야 합니다.

감정평가 시점 이후의 시장 변동성: 감정평가가 어느 정도 시점을 두고 이루어졌을 경우, 이후의 시장 상황 변화에 따라 실제 가치가 변동될 수 있습니다. (본 감정평가서는 2026년 9월 15일 작성됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 상업지역에 위치한 근린상가(의료시설)로, 활발한 관광지 개발이 진행 중인 지역에 속해 있습니다.

교통 여건 및 주변 환경은 양호하나, 거북섬 지역의 높은 상가 공실률은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

또한, 토지에 존재하는 별도등기(공유수면 관리 및 매립 관련)는 잠재적인 법률적, 행정적 제약을 야기할 수 있어 철저한 검토가 필요합니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 관리 방안에 대한 면밀한 계획 수립이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

거북섬 지역의 지속적인 관광 개발 및 체류형 관광지 전환 노력은 장기적인 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

과거 의료시설(치과병원)로 사용되었던 점을 고려할 때, 관련 업종이나 유사 서비스업종 유치 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

잠재적 리스크(토지별도등기, 공실률)를 인지하고, 이를 해소하거나 관리할 수 있는 전략을 갖춘다면 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 추구할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 372,000,000원을 기준으로, 지역 상권의 현황, 높은 공실률, 토지별도등기 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 낙찰 가능한 합리적인 가격을 설정하는 것이 중요합니다.

인수할 보증금이 없으므로, 본 물건의 입찰가는 감정가 대비 70~85% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 개인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다. (정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 심층 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.