나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42832 [1] 경기도 평택시 독곡동 359-9 마동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며 주위 는 각종 근린생활시설, 시장등이 소재하는 기존 상업지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근후 도보로 접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2,3 공히 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호2,3 공히 남측으로 세로(자동차통행은 불가함)의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3 공히 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 비행안전제5 구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8 .25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한 함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 독곡동 소재 "라이프아파트사거리" 북서측 인근(기호1,5,6) 및 경기 도 평택시 지산동 소재 "지산현대사거리" 북서측 인근에 위치하며 주위는 1번 국도변 공동 주택(아파트)단지 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 시됨.

건물의 구조

기호1:철근콩크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물내 제1층 제104호 로서, 외벽:몰탈위페인팅마감등. 내벽:벽지도매,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임. 기호4:철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제2층 제202호 로서, 외벽:외장타일붙임마감등. 내벽:몰탈위페인팅마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1:연립주택 1개호로 이용중임. 기호4:판매및근린생활시설(공실상태로 조사됨)로 이용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 주차장시설등 되어 있으며 기호1은 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호5,6:부정형의 완경사 지대내 자체지반 평탄하게 조성한 일단지로 연립주택 건부지로 이 용중임. 기호4:부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 및 판매및근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 단지내도로가 개설되어 있고 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호5(독곡동 359-9):제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역(2010.10 .21), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외 국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 기호6(독곡동 359-5):제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제5구역 (전술),군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역(2010.10.21), 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취 득하는 경우에 한함)임. 기호4(지산동 1089):제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산1지구), 대로1류(폭35m~40m )(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(송북초교), 상 대보호구역(오렌지), 상대보호구역(지산초), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책 구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호 , 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

"구분건물감정평가명세표" 비고란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1, 5, 6. 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 목록 5, 6. 토지는 연립주택 건부지로 이용 중이고, 목록 1. 건물과 일괄하여 거래가 이루어지는 점을 감안하여 토지가격을 건물가격에 포함
4. 목록 1, 5, 6.는 송원현대주택재건축정비사업 진행 중이므로 입찰시 재건축사업내용 관련하여 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 경기도 평택시 독곡동 359-9 마동 1층104호 연립주택

사건번호: 평택지원 2025타경42832 (1)

소재지: 경기도 평택시 독곡동 359-9 마동 1층104호

용도: 연립주택

감정가: 57,000,000원

토지 지분면적: 38.7076㎡ (약 11.70평)

건물면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 기존 상업지대로서 제반 환경은 보통임. 또한, 독곡동 소재 "라이프아파트사거리" 북서측 인근에 위치하며, 1번 국도변 공동주택(아파트)단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 환경은 보통임.

교통 상황:

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 도보 접근 가능함. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통시됨.

토지 형태 및 이용 상태:

해당 토지는 사다리형 또는 부정형의 평지로서 상업용 건부지 또는 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태:

남측으로 세로(자동차통행 불가) 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 외곽 공도와 연계됨.

3. 권리분석

말소기준권리:

2025-10-27 수원지방법원 평택지원 강제경매개시결정(2025타경42832) 윤동규

경매 진행 원인:

채권자 윤OO의 강제경매 신청에 의해 진행됨.

낙찰 시 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰로 인해 소멸됨. (예: 압류, 강제경매 등)

낙찰 시 인수되는 권리:

본건은 지분매각이며, 대지권 미등기 상태이므로 추가적인 권리관계 확인이 필요함. 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명시되어 있지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-27

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 것은 아니지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

기타 권리 사항:

* 지분매각: 본건은 건물 및 토지의 지분만 매각 대상이므로, 낙찰자는 공유자로서 소유권을 행사하게 됩니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 대지권 미등기: 건물에 대한 대지권이 등기부에 미등기 상태입니다. 이는 토지 소유권과 건물의 소유권 간의 관계가 명확하게 등기부에 반영되지 않았음을 의미하며, 추후 재건축, 매매, 담보 설정 등에서 법적, 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황:

본건 주위는 각종 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 기존 상업지대이며, 1번 국도변으로 공동주택 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주요 업종 분석:

건축물 표제부상 본건 건물(기호1)은 제1종근린생활시설로 등록되어 있습니다. 이는 주변 거주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설이 입점할 수 있는 용도임을 시사합니다.

5. 생활정보

건축물 정보:

건축물(기호1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제104호로, 1983년 11월 04일 건축물대장 신축일자, 1985년 02월 01일 사용승인일자로 확인됩니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 마감이며, 창호는 샷시입니다. 기본적인 위생급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

주변에 근린생활시설, 시장 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설이나 문화 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축구역: 송원현대주택재건축정비사업 구역으로 지정되어 있어 재건축 사업 진행 가능성이 있으나, 사업의 장기화, 추가 비용 발생, 사업 변경 등의 불확실성이 존재합니다. 사업 진행 경과 및 내용을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 부동산의 완전한 소유권 행사에 제약이 있습니다. 향후 재건축 사업 참여, 건물 관리, 매각 등에서 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 대지권 미등기: 건물에 대한 대지권이 등기부에 미등기 상태입니다. 이는 소유권 관계를 복잡하게 만들고, 향후 건물 철거 및 신축, 재건축 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이를 해결하기 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역: 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당하므로 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술) 등 여러 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 독곡동에 위치한 연립주택 지분으로, 재건축 구역에 포함되어 있어 미래 가치 상승에 대한 기대감이 있는 물건입니다. 또한, 감정가가 57,000,000원으로 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 수 있는 가능성이 있습니다.

그러나, 본건은 여러 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 지분매각으로 인한 소유권 행사 제약, 둘째, 대지권 미등기 상태로 인한 법적 불확실성 및 추후 해결 비용 발생 가능성, 셋째, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크입니다. 또한, 재건축 사업은 장기간 소요되며 불확실성이 큰 사업이므로, 사업 진행 상황 및 비용 구조에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 완료 시 미래 시세 차익 기대: 재건축 사업이 성공적으로 진행될 경우, 신축 아파트 등으로 탈바꿈하며 상당한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소액으로 재건축 구역 내 지분 확보 기회: 비교적 낮은 감정가 및 예상 입찰가로 재건축 사업의 잠재적 이익에 참여할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 57,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 고려할 때, 해당 면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 지분매각, 대지권 미등기, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정했습니다. 재건축 사업의 성공 가능성과 불확실성, 그리고 제반 리스크 해결 비용 등을 종합적으로 감안할 때, 감정가 수준 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 56,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.