나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513776 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 35층3503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(소래포구역/수인분당선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건물내의 제35층 제3503호로서, (사용승인 : 2013.11.01) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 중로에 접하며, 북서측 및 남서측으로 대로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513776 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역 C10블록 에코메트로 3차 더 타워 비동 35층 3503호

용도: 아파트

감정가: 626,000,000원

건물면적: 117.32㎡ (약 35.49평)

토지면적: 22.07㎡ (약 6.68평)

사용승인일: 2013년 11월 01일

총층수: 48층 (해당층: 35층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 일대는 유사한 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 수인분당선 소래포구역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 단지 북동측으로 중로, 북서측 및 남서측으로 대로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 03월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

주요 권리 내역:

* 채무자/소유자 관련 사항: 2014년 11월 07일 공유자전원지분전부이전(갑3), 2017년 01월 17일 신탁등기 말소(갑5), 2020년 03월 30일 소유권이전(갑6, 매매) 기록이 있습니다.

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2020.03.30, 334,800,000원)

* 임의경매: 인천지방법원 2025타경513776 (2025.11.10, 남천천신용협동조합, 276,000,000원)

인수되는 권리:

* 토지 지상권 설정 등기 (2013.12.17. 접수 순위번호 1번)이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 심 (주택도시보증공사)

* 보증금: 304,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 03월 31일

* 확정일자: 2020년 03월 17일

* 배당신고일자: 2024년 05월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2, 2024.05.13, 말소)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상업 시설 현황: 본건은 '소래포구역' 인근에 위치하여 다수의 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다. 소래포구의 특성상 관광객 및 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다.

혐오시설 유무: 본건 인근 지역에 대한 정보 검색 결과, 주거지역 내 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 인천 소래논현구역 C10블록 에코메트로 3차 더 타워

* 사용승인일: 2013년 11월 01일

* 세대수: 해당 동(C동) 229세대, 전체 단지 644세대

* 최고층: 48층 (단지 전체 최고 51층)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

편의시설: 인근에 다양한 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 수인분당선 소래포구역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 다수 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 토지 지상권: 가장 큰 리스크는 토지에 설정된 지상권이 말소되지 않고 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 지료 등)에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

임대차 관련 사항: 임차인의 대항력은 없으나, 보증금이 3억원 이상으로 적지 않은 금액입니다.

토지이용계획의 변동성: 토지이용계획 상 '도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)'인 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 변동의 요인이 될 수 있습니다.

가격 변동 가능성: 감정가(626,000,000원) 대비 최근 시세가 형성된 점, 또한 인수되는 지상권의 영향으로 인해 실제 취득 비용 및 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 대단지 아파트로, 역세권 프리미엄과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 토지 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 인수될 수 있다는 점이 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사 제약이 있을 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 면밀한 조사를 거친 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

수도권 역세권 단지로서의 기본적인 가치 보유.

소래포구 지역 개발에 따른 잠재적 미래 가치.

편리한 교통 및 생활 인프라.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(117.318㎡)의 아파트가 2026년 6월 25일 500,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 7월 15일에는 105.047㎡ 면적이 530,000,000원에 거래되었습니다.

감정가(626,000,000원) 대비 최근 시세는 약 500,000,000원에서 530,000,000원 수준으로 파악됩니다.

하지만 본 건의 가장 큰 리스크인 인수되는 토지 지상권의 존재를 감안할 때, 통상적인 아파트 경매 입찰가 산정 방식과는 다른 접근이 필요합니다. 지상권의 구체적인 내용, 특히 지료 및 존속기간에 따라 인수 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 이러한 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가는 시세 수준 또는 그 이하로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 500,000,000원에서 550,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 지상권 관련 권리 분석 결과를 최우선으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.