나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64685 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 298-8 내유펜타곤 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 「내유초등학교」 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장벽돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박현우)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 3. 10자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64685 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 298-8 내유펜타곤 2동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지 면적: 58.75㎡ (약 17.78평)

건물 면적: 52.56㎡ (약 15.90평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 「내유초등학교」 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지: 인접 토지 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 약 6미터 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과: 위성 지도 및 지적 편집도 상 특이 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거지역 및 농경지, 소규모 상가 등이 혼재된 일반적인 교외 주거 지역 형태를 보입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리: 2023년 5월 16일 접수된 한국투자저축은행의 가압류(23,236,170원)입니다.

* 경매로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 가압류, 압류, 주택임차권 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 주택임차권자 박 )

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-07-19

* 배당신고일자: 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 3월 10일자 인수조건변경확약서를 제출하였으며, 이에 따라 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 또한, 등기부상 해당 주택임차권은 '말소'로 기재되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차 진행 시, 해당 임차인의 보증금 171,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 등기부 채권 총액: 247,091,044원 (대부분 경매로 소멸 예정)

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 지역에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거용 건물과 함께 근린생활시설, 소규모 창고, 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 교외 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 3일 거래된 45.675㎡(약 13.8평) 면적의 다세대주택이 45,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도 2002년)

* 2026년 7월 2일 거래된 45.37㎡(약 13.7평) 면적의 다세대주택이 107,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도 2017년)

* 2026년 7월 2일 거래된 45.19㎡(약 13.7평) 면적의 다세대주택이 125,000,000원에 거래되었습니다. (건축연도 2013년)

* 본건의 감정가 151,000,000원은 최근 실거래된 유사 면적 주택(107,000,000원 ~ 125,000,000원)보다 높은 편입니다. 이는 본건의 건물 면적(52.56㎡, 약 15.9평) 및 감정 시점 등을 고려한 결과로 보입니다.

* 건축물대장 상 본건 건물은 2016년에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 「내유초등학교」가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재합니다.

* 편의시설: 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 근린생활시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 보증금 인수 부담은 없으나, 향후 HUG의 잔여 채권 회수 절차 등 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 일부 토지이용 제한사항이 존재합니다.

* 감정가와 시세 비교: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 건축 연도: 2016년 준공 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 내유초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* HUG의 임차권 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 부동산강제경매 절차에 따라 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성된 점, 일부 토지이용 규제사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 임차보증금 171,000,000원을 인수할 의무가 없습니다.

* 초등학교 인접: 내유초등학교가 인근에 위치하여 실수요자들의 관심이 있을 수 있습니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 151,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 107,000,000원 ~ 125,000,000원 (유사 면적 기준)

* 건물 면적(52.56㎡, 약 15.9평) 및 최근 시세, 권리관계(인수 부담 없음)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 거래 사례들을 바탕으로 보수적으로 접근한다면, 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 본건의 감정가는 최근 거래가 대비 높은 편이므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원 (상기 범위 내에서 입찰 참여 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.