나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58389 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1018-22 로얄캐슬 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '버드내도서관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린상가, 학교 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 북측 약 1km지점에 매교역이 위치 하여 대중교통 사정 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 중 2층 202호로서 2019.10.22. 사용승인되었으며 외벽 : 무늬벽돌 및 돌붙임마감 내벽 : 벽지도배 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (세부내역은 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 도로에 접하며 필로티 구조로 1층 주차가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(햇님유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 4. 22.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58389 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1018-22 로얄캐슬 2층 202호

건물 사용승인일: 2019.10.22.

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 251,000,000원

토지면적: 34.42㎡ (약 10.41평)

토지지분: 34.42㎡ (약 10.41평)

건물면적: 60.11㎡ (약 18.18평)

건물지분: 60.11㎡ (약 18.18평)

1.3. 권리 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 신청채권과 임차권등기 채권은 동일하며, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음 (2026. 4. 22.자 인수조건변경 확약서 제출)

말소기준권리: 압류 (성동세무서장, 2021.12.21.)

등기부채권 총액: 354,196,904원

1.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(차재승)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.02.05.

확정일자: 2021.01.21.

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수하지 않음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린상가, 학교 등이 혼재된 주거지대임. 인근에 '버드내도서관'이 소재하고 있어 문화 시설 이용이 용이함.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치함. 북측 약 1km 지점에 매교역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 북측 및 서측으로 도로에 접해 있으며, 필로티 구조로 1층 주차가 가능함. 토지는 세장형이며 다세대주택 부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교, 햇님유치원), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025-08-26).

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준 권리는 2021년 12월 21일 접수된 성동세무서장의 압류 (등기구분: 갑3)이며, 이보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 항목이 있으나, 해당 권리가 실제로 존재하는지에 대한 명확한 정보는 없으며, 일반적으로 말소기준권리보다 선순위가 아닌 경우 소멸됨.)

3.3. 임차인 권리 분석

등기부등본상 '주택임차권' (차재승, 255,000,000원, 접수일: 2023.02.16)은 말소 예정으로 기재되어 있음. 그러나 '임차인 현황'에 따르면 임차인 차재승의 전입일자는 2021.02.05.이며, 확정일자는 2021.01.21.임.

중요한 점은 HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자와 동일한 채권(임차권등기 채권)이더라도, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서(2026. 4. 22. 제출)가 제출됨에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않음. 따라서 인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 지역 내 다세대 주택의 시세는 다음과 같음.

2022년식 '더스테이세류' (전용면적 54.11㎡)는 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었으며, 이는 면적당 약 4,805,000원의 가격대를 형성함.

1981년식 '심우' (전용면적 40.13㎡)는 2026년 7월 12,000,000원에서 12,950,000원 사이에 거래되었으며, 이는 면적당 약 3,000,000원 ~ 3,227,000원의 가격대를 형성함.

본건(로얄캐슬, 2019년식, 건물면적 60.11㎡)의 감정가(251,000,000원)는 면적당 약 4,176,000원으로, 비교적 최신 연식의 다세대 주택 시세(더스테이세류)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 상업 시설

주변이 주거지대이며 근린상가가 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 중 2층 202호임. 2019년 10월 22일 사용 승인되었으며, 내부는 벽지도배, 창호는 하이샷시로 마감되어 있음. 도시가스 개별난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

'버드내도서관'이 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속해 있어 학군 및 교육 시설 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

가장 중요한 점은 HUG 인수조건 변경으로 인해 잔존 임대차 보증금에 대한 매수인의 인수 의무가 없다는 확약서가 제출되었다는 점임. 이는 매수인의 잠재적 추가 비용 부담을 없애주는 긍정적 요소이나, 임대차 관계에 대한 명확한 확인 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 기타

폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 임대 관계에 대한 상세 파악이 어려운 상황임. 토지이용계획상 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2019년식 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 신축 연식의 장점을 가지고 있음. 특히, HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어 투자 위험이 크게 감소한 점이 두드러짐. 주변 시세 대비 감정가 수준이 합리적으로 평가되어 있으며, 향후 주거지로서의 가치 상승이 기대됨. 다만, 폐문으로 인한 내부 확인의 어려움과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 인수 보증금 0원: 매수인의 금전적 부담 및 권리관계 복잡성을 해소하여 투자의 안전성을 높임.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물: 최근 연식으로 인한 유지보수 용이성 및 주거 쾌적성 기대.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 다세대 주택 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 가격.

* 주거 밀집 지역의 안정적 입지: 도서관, 학교, 버스정류장 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원임.

최근 거래된 유사 신축 다세대 주택 (2022년식, 54.11㎡, 260,000,000원)의 시세를 고려할 때, 본건(2019년식, 60.11㎡)의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 높을 것으로 예상됨.

특히, 인수 보증금이 0원으로 권리관계가 명확해진 점은 입찰 경쟁률을 높이는 요인이 될 수 있음.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 인수 금액을 고려하여 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 산정하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.