나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58705 [1] 경기도 화성시 봉담읍 와우리 589 봉담그대가3단지 312동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 '효행초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동 주택단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 본건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브, 평스라브지붕 제312동 23층 건물 내 제12층 제1203호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임. (※ 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비(급·배수 등), 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 보안시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북동측 및 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남동측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(와우리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로 1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인등/허가대상용도:단 독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58705 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 와우리 589 봉담그대가3단지 312동 12층1203호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

토지지분: 42.243㎡ (약 12.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평) - 분양면적 기준

건물지분: 84.734㎡ (약 25.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가정보

감정가: 324,000,000원

1.5. 채권자 정보

채권자: 북OOOOOOO

1.6. 기타 정보

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 '효행초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 공동 주택단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

주변 정류장으로는 효행초후문, 효행초등학교정문, 임광그대가3단지 등이 있으며, 다양한 노선버스가 운행됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 아파트 단지는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 해밀건설주식회사 (2008-12-23)

* 소유권이전: 이상록 (2009-01-15)

* 소유권이전 (매매): 조범수 (2018-05-25)

* 근저당 (말소기준권리): 북서울새마을금고 (270,000,000원, 2023-06-26)

* 가압류: 기술보증기금 (59,500,000원, 2023-12-12)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-04-16)

* 압류: 화성시 (2025-07-17)

* 임의경매: 북서울새마을금고 (2025-11-10)

* 등기부채권 총액: 329,500,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권개요: 공란)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 지역은 공동 주택단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다.

4.2. 상권 특성

주변에 '봉담그대가3단지'를 비롯한 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다. 근린생활시설이 혼재하여 주민들의 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 탐색 결과, 본 건과 인근 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 건은 '효행초등학교' 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 은행, 마트, 병원 등 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 환경

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(와우리)

* 도로 저촉: 중로1류(폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역 (화성오산교육지원청 문의 필요)

* 비행안전제6구역(전술): 군사기지 및 군사시설보호법에 따른 비행안전구역으로 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정기간(25.8.26.~26.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 문제

2008년 준공된 아파트로, 일부 시설의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 층간 소음 및 주차 공간

인근 아파트 단지들의 특성상 벽이 얇아 층간 소음 발생 가능성이 있으며, 주차 공간이 부족할 수 있다는 점은 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 임차인 미상

임차인 현황에 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 표기되어 실제 점유 관계 및 보증금/차임에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 봉담읍 와우리 소재 '봉담그대가3단지' 아파트로, 효행초등학교 인근에 위치하여 우수한 교육 환경과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 압류, 가압류가 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 건물의 노후화, 층간 소음, 주차 문제, 그리고 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 효행초등학교를 도보로 이용 가능한 학군 프리미엄이 있습니다.

* 아파트 단지 내 건물과 토지가 일괄 매각되어 토지에 대한 권리가 온전히 확보됩니다.

* 수원 및 서울로의 접근성이 양호하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 권리 채권 총액이 높게 형성되어 있어, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 324,000,000원

* 등기부채권 총액: 329,500,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 권리 분석, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 있으며, 잠재적 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 243,000,000원에서 275,400,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.