나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58686 [1] 경기도 용인시 기흥구 하갈동 632 청명호수마을신안인스빌2단지 201동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재"하갈교차로"서측 인근에 위치하고 있으 며,주위는 아파트,단독주택,다가구주택,연립주택,근린생활시설,실버타운,창고,공장 ,골프연습장,호수 및 공원,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 15층건 내 2층 204호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인트,일부 석재 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

아파트로서 조사시점 현재 거주하지 않는 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비,화재경보 및 소화전설비,승강기설비,도시가스설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있으며,개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사인 부정형의 토지로서 아파트용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 외부 도로와 연결되며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종전용주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.2 6.~26.8.25.대상:외국인 등/용도:단독주택,다가구,연립,다세대,아파트(국토부 제 2025-1058호)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대중인 것으로 탐문조사되며,등기사항전부증명서 을구 7번에 주택임차권등기( 임차보증금:금340,000,000원,범위:건물의 전유부분 전부,임대차계약일자:2022년 6월 20일,임차권자:허두영)가 되어 있음. -본건은 거실,안방,침실1.침실2,주방/식당 등의 발코니가 확장되어 있으며 건축 물현황도에 발코니확장으로 표시되어 있음. -본건은 현관 옆 욕실 내에 욕조가 있는 것으로 건축물현황도에 표시되어 있으나 욕조는 없으며 샤워시설이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경58686(1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 하갈동 632번지에 위치한 청명호수마을신안인스빌2단지 201동 2층 204호입니다.

본 건은 아파트로, 감정평가액은 350,000,000원입니다.

토지 면적은 108.70㎡ (약 32.88평)이며, 토지 지분 또한 108.7㎡ (약 32.88평)입니다. 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.71평, 전용면적)이며, 건물 지분도 84.99㎡ (약 25.71평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 허OO이며, 본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 15층 건물 중 2층에 해당합니다. 준공은 2009년 6월 8일이며, 총 181세대의 아파트 단지입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 용인시 기흥구 하갈동에 소재하며, "하갈교차로" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 아파트 단지와 더불어 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설, 실버타운, 창고, 공장, 골프연습장, 호수 및 공원, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

단지 내에는 포장된 도로가 있으며, 이를 통해 외부 도로와 연결되어 도로 상태는 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 본 건은 도시지역, 제2종전용주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간 동안 외국인 등은 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 허OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류(갑5)입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 을구 7번에 등기된 허두영 씨의 주택임차권(340,000,000원, 2022년 6월 20일 임대차 계약)이 있습니다. 허두영 씨는 2022년 9월 21일 전입신고를 마쳤으며, 2022년 7월 6일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 340,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황에 따르면 임차인 허두영 씨는 보증금 340,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 9월 21일, 확정일자는 2022년 7월 6일입니다. 배당신고일자는 2024년 9월 13일이며, 대항력은 있습니다.

본 건 등기부채권 총액은 416,203,147원입니다.

현재까지 말소 예정인 권리는 주식회사케이비국민카드의 가압류(갑5)를 포함하여 다수의 가압류 및 압류 등기들입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태(단독, 다가구, 연립주택)와 근린생활시설, 실버타운 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에는 골프연습장, 호수, 공원 등이 있어 여가 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

다만, 주변에 창고, 공장 등이 혼재되어 있어 지역 환경에 따라 소음이나 기타 불편함이 발생할 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 교육: 인근에 용인초등학교, 동백초등학교, 용인중학교, 태성중학교, 태성고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 청명호수와 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인은 임차인 허두영 씨가 보증금 340,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 매우 신중한 접근을 요구합니다.

* 건물 이용 상태의 불일치: 현장 조사 시 '거주하지 않는 공실'로 조사되었으나, '임대중인 것으로 탐문 조사'되었다는 상반된 정보가 있어 실제 점유 및 거주 상황에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 부동산 거래 시 외국인 등 특정 매수자에 한해 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. (현재 경매 매수인에게 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 향후 계획에 참고 필요)

* 내부 구조 변경: 발코니 확장 등 내부 구조 변경이 건축물 현황도와 일부 차이(욕조 부재)를 보이나, 이는 통상적인 아파트 매물에서 흔히 발생하는 부분으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 아파트로, 감정가는 3억 5천만원입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 허두영 씨가 보증금 3억 4천만원을 가지고 있으며, 해당 금액 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 건 취득 시 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

흥미로운 점은 임차인 허두영 씨가 본 건 부동산에 대한 강제 경매 신청인이기도 하다는 사실입니다.

건물은 현재 공실로 조사되었으나, 탐문 조사 결과 임대 중이라는 상반된 정보가 있어 실제 점유 현황 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

주변에 호수, 공원 등 자연 친화적인 환경과 학교, 상업시설이 있어 주거 가치는 양호하나, 일부 창고, 공장 등이 혼재되어 있어 지역 특성을 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 이를 반영한 철저한 시세 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

* 임차인의 보증금 인수분을 고려하더라도, 현 시세 대비 상당한 가격으로 취득 가능성이 있다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 인근의 자연환경(호수, 공원)과 생활 편의 시설은 주거 가치를 높여 향후 매각 시 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 임차인 허두영 씨의 보증금 340,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

감정가 350,000,000원과 보증금 인수액 340,000,000원을 합산하면 최소 690,000,000원의 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 실제 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 향후 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 임차인 보증금 인수 부담이 크므로, 입찰을 고려하신다면 임차인과의 협상 가능성, 배당 가능성 등에 대한 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 비용(취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등)을 감안하여 보수적으로 접근하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.