나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58556 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 70-57 데일리 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영신 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "수성 고등학교" 남측 인근에 위치하며 부근으로 는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하여 주거 지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 1층-6층 건 건물 중 2층 203호로서, 외 벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 드라이비트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주맥 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(수성고등학교(수원 교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파 트,연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기 간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026.6.1.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경58556 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 정자동 70-57번지, 데일리 건물 2층 203호입니다.

건축물대장상 준공일자는 2018년 5월 17일이며, 철근콘크리트구조 평지붕 건물로서 총 6층 중 2층에 위치합니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 222,000,000원입니다.

토지 면적은 26.80 ㎡ (약 8.11평)이며, 건물 면적은 52.63 ㎡ (약 15.92평)입니다.

용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(수성고등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "수성고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건은 남서측으로 폭 5-6미터 도로에 접해 있습니다.

1.2. 생활정보

인근에 학교가 다수 위치하고 있으며, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량으로의 접근성도 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리는 2025년 10월 31일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

등기부상 총 채권액은 236,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 236,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 14일

* 확정일자: 2022년 01월 11일

* 배당신고일자: 2024년 02월 20일

* 대항력: 없음

본 건의 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이 있으며, 신청 채권자로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인 이슬비(HUG)는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 6월 매매된 인근 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 수원시 장안구 정자동 70-78번지 소재 '수성프라자나동' (2002년식, 59.93㎡)이 200,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3058㎡당 약 11,001,100원, 1㎡당 약 3,337,412원에 해당합니다.

* 경기도 수원시 장안구 정자동 7-7번지 소재 '삼부' (1978년식, 54.55㎡)가 2026년 6월 16일 153,500,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3058㎡당 약 9,303,030원, 1㎡당 약 2,814,115원에 해당합니다.

* 경기도 수원시 장안구 정자동 37-31번지 소재 '덕성빌라' (1991년식, 44.64㎡)가 2026년 6월 6일 50,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3058㎡당 약 3,703,704원, 1㎡당 약 1,120,072원에 해당합니다.

본건 물건은 2017-2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 52.63㎡ (약 15.92평)입니다.

주변 시세 및 연식 대비 본건의 감정가 222,000,000원(3.3058㎡당 약 13,962,264원, 1㎡당 약 4,218,108원)은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 거래된 '수성프라자나동' 사례와 비교 시, 본건이 더 신축임에도 불구하고 감정가는 이를 상회하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 및 HUG 관련 불확실성: 임차인(HUG)의 대항력 없음 및 확약서 제출로 보증금 인수 위험은 없다고 판단되나, HUG의 내부 절차 및 채권자와의 관계 등 세부적인 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 되팔거나 임대 시 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 향후 해당 물건을 외국인 등에게 매각 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 수원시 장안구 정자동의 주거지역에 위치한 비교적 신축인 다세대주택입니다.

교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

주요 권리사항인 임차인 HUG의 보증금 관련 문제는 대항력 부인 및 채권자의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 분석되나, 관련 내용을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

신축 연식 대비 감정가 수준이 주변 시세보다 높아, 시세보다 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017-2018년 준공으로 비교적 신축이라 노후도가 낮아 선호도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

* 안정적인 수요: 꾸준한 임대 및 매매 수요가 예상되는 지역입니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 관련 문제가 해소될 경우, 권리 분석상 추가 위험은 크지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가 222,000,000원과 최근 실거래가, 본건의 신축 연식 등을 종합적으로 고려하였습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었고, HUG 관련 절차를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 '수성프라자나동'의 거래가(200,000,000원)를 기준으로 하되, 본건의 신축 연식(2017-2018년)을 감안하여 약 10-15% 가량의 가치 상승을 반영할 수 있습니다.

그러나 감정가가 이를 초과하고 있으므로, 감정가의 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 및 시세 조정을 감안하여 예상 입찰가를 190,000,000원 ~ 205,000,000원으로 제안합니다.

가장 보수적으로 접근 가능한 가격은 190,000,000원이며, 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 후 200,000,000원 수준의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 200,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.