나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34876 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 31-31 대영스위트홈 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "괴안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일; 2015.04.23) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<괴안동 31-31, 31-32, 31-34 공히> 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(홍지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금205,000,000원 -점유개시일: 2021.04.23. 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

본건은 부천지원 2025타경34876 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 경기도 부천시 소사구 괴안동 31-31 대영스위트홈 5층 502호입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2015년 4월 23일입니다.

본건은 다세대주택 용도로 이용 중이며, 건축물대장상 총 12세대가 거주하고 있습니다.

건축물대장상 대지면적은 323.5㎡ (약 97.88평), 건축면적은 193.6㎡ (약 58.57평), 연면적은 645.92㎡ (약 195.41평)입니다.

건폐율은 59.85%, 용적률은 199.67%입니다.

2.3. 면적 정보

토지 면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

토지 지분: 23.438㎡ (약 7.09평)

건물 면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

건물 지분: 40.4㎡ (약 12.22평)

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2.4. 감정가

감정평가액은 205,000,000원입니다.

2.5. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 존재합니다.

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3에 "주택임차권"이 등기 설정되어 있습니다. 임차 보증금은 205,000,000원이며, 점유 개시일은 2021년 4월 23일입니다.

2.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "괴안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.1. 3. 인접 도로 상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(홍지유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

2.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리(압류, 징수과-16 817)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액은 205,000,000원입니다.

2.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박종배)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-23

* 확정일자: 2021-03-24

* 배당신고일자: 2023-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 설정되어 있으나, 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 임차보증금 인수 없음)

2.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

2.3. 상권분석

2.3. 1. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보 분석 결과, 해당 지역 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 청산빌라 (2025년 12월 거래, 1994년 건축): 36.36㎡ (약 11평)에 100,000,000원 (평당 약 909만원)

* 덕문주택 (2025년 12월 거래, 1990년 건축): 29.51㎡ (약 8.9평)에 20,000,000원 (평당 약 224만원) - 본 시세는 매우 이례적이므로 참고에 유의해야 합니다.

* 삼성마이빌 (2025년 12월 거래, 2003년 건축): 49.54㎡ (약 15평)에 142,000,000원 (평당 약 947만원)

본건은 40.40㎡ (약 12.22평)이며, 감정가는 205,000,000원입니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 16,775,777원/평으로, 제공된 최근 매매 시세보다 상당히 높게 책정되었습니다. 감정가는 임차보증금과 일치하며, 이는 임차권의 존재 및 HUG 보증 관련 조건 등이 반영되었을 가능성이 있습니다.

2.3. 2. 주변 시설

* 행정복지센터, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

* (검색 결과) 인근에 학교, 공원 등이 있어 주거 환경으로 무난하나, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

2.4. 생활정보

2.4. 1. 편의시설

괴안동행정복지센터가 인근에 있으며, 각종 근린생활시설 이용이 가능합니다.

2.4. 2. 교육시설

상대보호구역으로 홍지유치원이 언급되어 있습니다. 주변에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상됩니다.

2.4. 3. 주거 환경

다세대주택 및 아파트가 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내 취득 시 해당)

2.5. 2. 임차권 관련 사항

선순위 임차권이 존재하며, 비록 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 관련 절차 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다. (인수 보증금은 0원으로 분석됨)

2.5. 3. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(205,000,000원)이 제공된 최근 매매 사례의 평당 가격보다 높게 책정되어 있어, 실제 낙찰가 결정 시 시장 상황 및 추가적인 권리 관계 분석이 중요합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 사용승인 10년차의 건물로 관리 상태는 보통 수준으로 예상됩니다.

권리상으로는 선순위 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 관계 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 특이사항입니다.

감정평가액과 임차 보증금이 동일한 점, 그리고 제공된 외부 시세 자료와의 차이가 큰 점을 고려할 때, 본건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 현장 방문 및 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

2.7. 투자 포인트

* 부천시 소사구 괴안동 지역의 주거용 부동산으로, 실수요자 또는 갭투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 선순위 임차권의 말소 예정으로 권리관계가 비교적 명확해질 가능성이 있습니다.

* 인근의 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원이며, 권리분석 상 인수할 보증금은 0원으로 판단됩니다.

감정가 대비 시장 시세의 차이, 토지거래허가구역 지정, 그리고 임차권 관련 변수 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, HUG 보증 대상 물건의 경우 감정가 수준에서의 거래가 이루어지는 경향도 있음을 감안하여, 185,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.