나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34874 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 121-13 노블리안 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설,학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 5층 503호로서, 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비. 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 등의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(도당초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동원유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성가정유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토 지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34874 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 121-13 노블리안 5층 503호

건물명: 노블리안

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 5층 중 5층

사용승인일: 2020년 11월 06일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 39.95㎡ (약 12.09평)

건물면적: 67.58㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 288,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(도당고, 도당초, 동원유치원, 성가정유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (2021년 11월 03일, 이우연, 70,000,000원)

매각으로 인해 말소될 권리: 을구 3번 근저당권, 을구 4번 주택임차권, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 압류, 갑구 7번 압류, 갑구 8번 강제경매, 갑구 9번 압류.

인수되는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 23일

* 확정일자: 2021년 02월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 요약

본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 도당동 일대는 다세대주택과 아파트가 밀집된 주거지역으로, 기본적인 주거 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (대형마트, 종합병원 등 상세 정보는 별도 확인 필요)

5.2. 교육 시설

도당초등학교, 도당고등학교, 동원유치원, 성가정유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금이 3억 4,500만원으로 높으나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 만약 인수되는 권리가 발생할 경우 예상치 못한 부담이 될 수 있으므로, 낙찰 전 최종적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축물대장상 사용승인일이 2020년 11월 06일로 비교적 신축 건물에 해당하여 노후화로 인한 직접적인 리스크는 적습니다. 그러나 도시형생활주택의 특성상 개별 건물의 관리 상태, 하자 여부는 현장 조사를 통해 상세히 파악해야 합니다.

6.3. 시장 관련 리스크

제공된 최근 시세 자료와 본 건의 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 감정가가 시세보다 약 1.89배 높아, 현재 시장 상황과 맞지 않는 감정가로 인해 향후 재매각이나 시세 변동 시 위험 부담이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부천시 도당동에 위치한 2020년식 도시형생활주택(5층 503호)으로, 신축 건물이라는 장점과 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 깨끗하여 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이는 본건의 투자 가치를 판단하는 데 있어 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

7.2. 시세 분석 및 괴리

제공된 2026년 3월 기준 주변 다세대 주택 매매 사례들을 분석한 결과, 평당 약 746만원 수준으로 추정됩니다. 이를 적용하면 본건(전용면적 약 20.45평)의 적정 시세는 약 1억 5,250만원으로 산출됩니다. 그러나 본건의 감정가는 2억 8,800만원으로, 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있어 상당한 가격 괴리가 존재합니다. 이는 감정 평가액이 현재 시장 가격을 제대로 반영하지 못했거나, 향후 가격 하락 가능성을 내포하고 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 컨디션 양호 기대.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 도당초등학교 등 다수의 교육 시설 인접.

* 권리 관계가 깨끗하여 인수되는 법적 부담이 없음.

8.2. 고려사항

* 감정가와 실제 시세 간의 큰 괴리(감정가 약 1.89배).

* 임대 관계 미상 부분 확인 필요 (HUG 임차인 제외).

* 개별 건물의 관리 상태 및 하자 여부 현장 확인 필수.

* 부천시 도당동 지역 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등 지속적인 모니터링 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 예상가

제공된 시장 자료와 평당 단가 분석을 통해 추정한 본건의 적정 시세는 약 1억 5,250만원 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

* 감정가: 288,000,000원

* 시세 기반 추정가: 약 152,500,000원

본건은 감정가가 시세 대비 매우 높게 책정된 사례입니다. 따라서 시세 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 시장 추정가(약 1.5억원)의 80~90% 수준인 약 1억 2,000만원에서 1억 4,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

하지만, 유찰 시 최저 매각 가격이 변경되므로, 실제 입찰가는 최초 입찰가와 차후 유찰 시마다 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 소유자 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.