나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34864 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 위치 본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 남측 인근에 소재함 ○ 주위환경 다세대주택, 아파트 등으로 형성된 주택지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 트레이더스 김포점(도봉19분) 등 -교육시설: 김포고등학교(도보2분) 등 -공원시설: 김포공원(도보1분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로윰 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근 간선도로(사우중로3번길)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 북동측 인근에 전철역(사우역,김포골드선) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호로서 ○외벽 : 드라이비트 벽돌 타일 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 3필 일단의 사다리형 완경사지임. ○ 이용상태: 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 단지 동측 및 남측으로 세로의 포장 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○1250번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) ○1251, 1252번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임 ○ 주택임차권: 임차보증금(213,000,000) 점유개시일(2021.12.21)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 사우동 1250번지에 위치한 다온아르떼 101동 3층 302호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34864(1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

건물명은 다온아르떼이며, 2021년 1월 7일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

감정평가액은 200,000,000원 (2억원)입니다.

토지 면적은 22.52㎡ (약 6.81평)이며, 건물 면적은 35.81㎡ (약 10.83평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택 및 아파트 단지로 형성된 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교육시설로는 김포고등학교가 도보 2분 거리에 있으며, 김포여자중학교가 인근에 위치해 있습니다.

편의시설로는 트레이더스 김포점 등이 차량 19분 거리에 있으며, 김포공원도 도보 1분 거리에 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통 상황 측면에서는 자유로 접근성이 용이하며, 인근 사우중로3번길 변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 인근에 사우역(김포골드라인)이 위치해 있어 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 9일 강서세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

이하 등기된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권 (을1, 장세일)은 총 보증금 213,000,000원으로 확인되나, 등기부상 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 본 건은 임차인의 대항력으로 인한 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 213,000,000원이며, 강제경매 채권자는 주택도시보증공사입니다.

별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 김포시 사우동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 유사한 조건의 다세대 주택 거래가 있습니다.

2026년 6월 16일 거래된 쥬땜팰리스 A동-D동(2018년식, 68.48㎡)은 175,000,000원 (약 255.5만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 6월 16일 거래된 한마루타운 103,104동(2014년식, 45.32㎡)은 124,000,000원 (약 273.6만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 6월 11일 거래된 태양(1121-0)(1987년식, 34.13㎡)은 70,000,000원 (약 205.1만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 35.81㎡ 면적 기준 약 558.5만원/㎡로, 최근 유사 지역의 거래 사례 (약 205만~274만원/㎡) 대비 높은 편입니다. 이는 본 건물이 2021년 신축 건물이라는 점이 반영되었을 수 있으나, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 평스라브 지붕 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택입니다. 외벽은 드라이비트, 벽돌, 타일로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC 새시로 시공되었습니다.

난방은 개별난방이며, 도시가스 공급이 이루어지고 있습니다. 급배수, 위생, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

생활 편의시설 및 교육시설과의 접근성이 양호하여 주거 환경이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역 등 다수의 지역 지구 지정이 복합적으로 적용되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 지역 지구 현황은 반드시 관련 부서에 확인하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

또한, 임차인의 총 보증금(213,000,000원)이 본 건의 감정가(200,000,000원)를 초과하지만, 대항력이 없어 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 이는 채권총액과 관련된 부분으로 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았으므로, 낙찰자는 해당 조건 변경 내용을 면밀히 확인하여 잠재적 위험 요소를 점검할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 특별한 권리가 없는 점도 장점입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하며, 복잡한 지역 지구 지정 사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있으나, 관련 규제 사항을 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 김포 골드라인 사우역 인근의 역세권 입지 잠재력은 투자 가치를 높입니다.

임차권이 말소되어 낙찰자가 명도 부담을 덜 수 있다는 점 또한 매력적입니다.

감정가 대비 현저히 낮은 시장 시세를 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자라는 점은 경매 진행 절차의 안정성을 일부 확보할 수 있는 요소로 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례와 본 건의 면적, 건축 연도 등을 고려했을 때, 현재 시장 가격은 약 9,000만원에서 10,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가가 200,000,000원인 점을 감안하면, 본 건은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰을 고려할 수 있습니다.

신축 건물의 장점과 시장 가격을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가를 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 55% 수준이며, 시장 가격을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.