나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34882 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 158-8 삼성샤인빌 주건축물 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2016.06.23) 외벽: 벽돌붙임 마감 등. 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택 으로 이용중임.(폐문부재로 내부확인은 못함.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금247,500,000원 -주민등록일: 2020.07.20 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 소사구 소사본동 158-8 삼성샤인빌 주건축물 1동 2층201호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경34882 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 158-8 삼성샤인빌 주건축물 1동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 250,000,000원

* 토지면적: 37.38㎡ (약 11.31평)

* 토지지분: 37.38㎡ (약 11.31평)

* 건물면적: 67.39㎡ (약 20.38평)

* 건물지분: 67.39㎡ (약 20.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 건물 상세 정보

* 건축물명: 삼성샤인빌

* 동: 주건축물 1동

* 층: 2층 201호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내

* 사용승인일: 2016.06.23

* 건축물 용도: 도시형생활(단지형다세대)주택, 제1종근린생활시설(소매점) - 본건은 다세대주택으로 이용 중

1.3. 특이사항

* 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경

* 공동담보

* 등기사항전부증명서 을구 순위 5번 "주택임차권" 설정 (임차보증금: 247,500,000원, 주민등록일: 2020.07.20) - 매각으로 소멸 여부는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 결정됨.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (소사초, 소새울유치원)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 4월 1일 김포세무서장의 압류 (갑4)

3.2. 소멸예정 권리

* 을구 5번 주택임차권 (채권자: 최 , 보증금: 247,500,000원) - 대항력 없음, 등기부상 말소 예정. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 시 소멸)

* 임차인 차* (보증금: 10,000,000원, 차임: 450,000원) - 대항력 없음.

* 갑3 소유권이전 (주식회사제이하우징)

* 갑4 압류 (김포세무서장)

* 갑5 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑6 압류 (부천시)

* 갑7 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 경매개시결정

3.3. 인수되는 권리

없음. (단, 을구 5번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 소멸 여부가 최종 확정됩니다. 대항력이 없으므로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린상가 및 주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 상권입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 소사초등학교, 소새울유치원 등이 인근에 소재합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지 특성상 인근 상가 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주택가입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 거래에 제약이 있을 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 이는 매수 시 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 경매로, 채권 금액이 높은 편입니다.

* 제한구역: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 사용승인)인 다세대주택으로, 주거지 내 입지를 갖추고 있습니다. 권리관계 상 인수할 부담은 없어 보이나, 임차권의 소멸 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 일반적인 실수요자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년에 준공되어 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 실수요자 적합: 도심 내 주택지대에 위치하여 거주 목적의 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. (임차권 소멸 전제)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원입니다. 최근 주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적(약 36㎡)의 연립 및 다세대주택이 160,000,000원 ~ 175,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 67.39㎡로 비교 대상보다 크고, 건물 연식도 2016년으로 신축에 해당하여 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 250,000,000원 (25,000만원)을 기준으로 검토하는 것이 합리적입니다. 권리관계 상 추가 부담이 없고, 신축이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 현 시세 기반 예상가: 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.