나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34879 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 55-23 하나맨션 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서, 외벽: 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반석유치원-교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금179,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

본 보고서는 부천지원 2025타경34879 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

사건번호: 부천지원 2025타경34879 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 55-23 하나맨션 3층 302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

토지면적: 29.33㎡ (약 8.87평)

토지 지분: 29.33㎡ (약 8.87평)

건물면적: 58.72㎡ (약 17.76평)

건물 지분: 58.72㎡ (약 17.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 183,000,000원

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하며, "부천북초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기사항전부증명서상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 314,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강미연)

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-23

확정일자: 2021-03-29

배당신고일자: 2023-05-04

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)에서 인수 조건 변경이 되었으며, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 갑9 압류 국민건강보험공단 (2022-04-25)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 6번 주택임차권 (강미연, 179,000,000원) - HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정

* 을구 5번 근저당권 (조의현, 135,000,000원)

* 갑9 압류 (국민건강보험공단)

* 갑10 강제경매 (주택도시보증공사)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 부천북초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통시설: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 기타: 주변에 단독주택 및 공동주택이 밀집되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

만약 낙찰자가 외국인인 경우, 해당 기간 내 잔금 납부 및 소유권 이전 시 토지거래허가를 취득해야 하므로 주의가 필요합니다.

5.2. HUG 인수조건 변경 관련

주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되나, HUG 관련 조건의 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미동에 위치한 다세대주택으로, 적절한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 8천 3백만원이며, 등기부상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간과 HUG 인수조건 변경 관련 사항은 낙찰자의 신분 및 최종 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 건물면적 58.72㎡ (약 17.76평)으로 일반적인 소형 주거용으로 적합함.

* 주변으로 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 수요 기대 가능.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건(2003년식, 59.59㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 3일 1억 7,500만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 1억 8,300만원으로, 유사 물건의 시세 및 본건의 건물 노후도, 층수 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

권고 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.