나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34875 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 600-12 강남쎈스빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층중 3층 303호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 창호유리 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>< 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

공부상 600-12, 600-13지상이나 현황은 600-12지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 법률 자문을 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34875 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 600-12 강남쎈스빌 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.39㎡ (약 7.68평)

토지지분: 25.387㎡ (약 7.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 44.14㎡ (약 13.35평)

건물지분: 44.14㎡ (약 13.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, "부천남중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건축물 정보

건축물대장상 본 건물은 2012년 12월 24일 사용 승인된 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물로, 본 건은 그중 3층 303호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2012-12-27 (양수희)

* 소유권이전: 2013-06-28 (장순화)

* 소유권이전: 2021-05-06 (임병민, 매매)

* 주택임차권: 2023-05-05 접수 (을5, 정시희, 금163,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

* 강제경매: 2025-11-04 접수 (갑4, 주택도시보증공사, 금163,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정시희)

보증금: 163,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-20

확정일자: 2021-03-05

배당신고일자: 2023-05-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 (말소 예정)

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 을구 5번의 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 단독 및 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 부천남중학교가 위치하고 있으며, 주변의 다른 교육 시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 및 접근성

버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.4. 설비 내역

위생 설비 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 건 토지는 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

6.3. 특수 물건 정보

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 해당 사항들은 권리분석 상 소멸될 것으로 보이나, 계약 및 이행 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 고려해야 합니다.

6.4. 공부상 차이

공부상 지번이 600-12, 600-13이나 현황은 600-12 지상으로 확인되었습니다. 이는 경미한 사항일 수 있으나, 입찰 전 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 강남쎈스빌 아파트 3층 303호로, 다세대주택입니다. 2012년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 권리관계가 명확하여 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인 정 의 보증금 1억 6,300만원은 대항력이 없으며 배당을 통해 전부 변제받거나 HUG의 말소 동의로 인해 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 토지거래 허가구역이라는 점은 주의가 필요하나, 일반적인 주거지역으로 입지 조건은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인해 선순위 임차권을 포함한 대부분의 권리가 말소되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 최근 준공 건물: 2012년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하여 노후화로 인한 수리비 부담이 적을 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용 가능성: 일반적인 주거 지역에 위치하고 있어 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 시세는 대략 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됩니다. 특히, 신축 연도를 감안하면 1억 6천만원 내외의 가치로 평가될 수 있습니다.

감정가 1억 8천만원 대비 시장 시세 추정치를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 60,000,000원으로 산정됩니다. 이는 2025년 말 기준 유사 면적의 거래가격을 바탕으로, 본 건의 건축 연도(2012년)가 비교 사례보다 최신이라는 점을 반영하여 보수적으로 산출된 금액입니다. 입찰 시에는 경쟁 상황 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.