나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34869 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청의 동측에 근접하여 위치하고 주변은 다세대, 단독, 아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 북서측 인근에 소사역(환승역)이 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2003-02-19 임. 외벽 : 드라이비트 등 내벽 : 타일, 페인트 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임. (* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 6m 정도의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34869 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

토지면적: 22.82㎡ (약 6.9평)

토지지분: 22.82㎡

건물면적: 34.85㎡ (약 10.5평)

건물지분: 34.85㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청의 동측에 근접하여 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린상가 등이 혼재된 주택지대입니다.

1.2. 2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 북서측으로는 환승역인 소사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 건물 현황

본 건물은 삼성홈맨션으로, 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 5층 건물입니다. 사용승인일은 2003년 2월 19일입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 타일 및 페인트 등으로 마감되었으며, 창호는 삿시창입니다. 본 물건은 2층 204호입니다.

1.2. 4. 토지 현황

토지는 가장형이며, 본건은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 27일자 포천세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (한정훈)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 29일

* 확정일자: 2021년 6월 23일

* 배당신고일자: 2023년 7월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을구 9번)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하며, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 면적(약 36㎡)의 연립 및 다세대 주택은 2025년 12월 기준으로 1억 6천만원에서 1억 7천 5백만원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 1억 5천 9백만원으로, 면적(약 34.85㎡)을 고려할 때 시장 가격 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 소사역(환승역) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린상가 및 편의점 등 이용 가능.

* 의료시설: 부천시 소사구 내 종합병원 및 의원 접근 용이.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 통학 가능.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내에 매수인은 토지 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있으며, 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의가 있어 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구의 주거지대에 위치하며, 소사역을 통한 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 건물은 2003년에 건축되어 연식은 있으나 철근콘크리트 구조로 안정성이 있습니다. 권리관계가 비교적 깨끗하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 시 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 소사역(환승역) 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 안정적인 권리관계: 대항력 없는 임차인 및 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

* 생활 편의시설 접근성: 근린상가 및 주거 편의시설 이용 용이.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 159,000,000원이며, 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 산정한 예상 시장가는 약 1억 6천 1백만원 수준입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 입찰 참여 시 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

초기 입찰 고려 범위: 159,000,000원 ~ 175,000,000원 (시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.