나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4508 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층513호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재하며, 나비마을삼거리 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 김포골드라인 양촌역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제5층 제513호로서, (사용승인일 : 2022.04.08) 외 벽 : 복합판넬, 치장벽돌 쌓기, 석재 붙임 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '공장(지식산업센터)'로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화물용 승강기설비, 개별난방 설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형에 가까운 토지로서, '공장(지식산업센터,창고),지원시설(근린생활시설)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 22미터의 도로, 북측으로 폭 약 20미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-12 : 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 공공공지(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다. 구래동 : 6871-13, 6871-14, 6871-15 : 도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부천지원 2025타경4508 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층513호

용도: 지식산업센터

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 면적

토지면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.96㎡ (약 16.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 디원시티 시그니처 지식산업센터

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물

사용승인일: 2022년 04월 08일

건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터, 창고), 지원시설(근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 나비마을삼거리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 김포골드라인 양촌역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 동측으로 폭 약 22미터, 북측으로 폭 약 20미터의 도로에 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 을1 순위 수협은행 근저당 (202,800,000원, 2022-05-20)보다 후순위의 권리 및 채권들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (이명주)

- 을1: 근저당 (수협은행, 202,800,000원, 말소기준권리)

- 갑3: 가압류 (금산중앙, 517,456,799원, 말소)

- 갑4: 임의경매 (수협은행, 196,634,480원, 말소)

총 등기부채권액: 720,256,799원

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 없는 임차인이 확인됩니다.

- *주식회사 윈블릭: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 사업자등록일 2023-07-10, 대항력 없음.

- *주식회사 효주산업: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-04-30, 대항력 없음.

- *최훈기: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-09-11, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 신축 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼합된 복합 상업 및 업무지구입니다.

4.2. 상권 특성

김포한강신도시 구래지구는 상권 규모가 크며, 구래역을 중심으로 다양한 시설이 밀집해 있어 지역 내 주요 상권으로 형성되어 있습니다. 인근에 편의시설, 금융기관, 교육시설 등이 다수 분포하고 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.3. 잠재적 경쟁

주변에 '샹보르 영무파라드 김포한강'과 같은 대규모 지식산업센터들이 있어 공급 과잉에 대한 잠재적 경쟁이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

김포골드라인 양촌역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 인근에 이마트, 다이소, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육 및 문화

시립어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교 등이 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

본건은 기준시점 현재 '공장(지식산업센터)'으로 이용 중이나, 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가능했습니다. 이는 실제 이용 상태나 내부 컨디션에 대한 불확실성을 내포할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 철도보호지구, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 도시계획 관련 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 쓰레기 처리 문제

김포한강신도시 일부 지역에서 크린넷(쓰레기 자동 집하시설)의 잦은 고장, 악취, 무단 투기 등으로 인한 민원이 지속되고 있어, 해당 시설과 연관된 생활 환경에 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 지식산업센터로, 김포한강신도시의 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 양촌역 역세권이라는 점과 주변 상권의 발달은 긍정적인 요인입니다. 그러나 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 토지 이용 제한 사항, 그리고 주변 지식산업센터 공급 과잉 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 최신 시설 및 설비 이용 가능.

* 김포골드라인 양촌역 인근의 역세권 입지로 대중교통 이용 편리.

* 주변에 풍부한 근린생활시설 및 편의시설로 인한 우수한 정주 및 근무 환경.

* 김포한강신도시 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 208,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과, 임차인 명도 가능성, 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 시장 동향 및 향후 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 본건의 가치를 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.