나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34865 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1067-2 라르플레이스김포 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내의 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2018.7.18.) 외벽 : 석재붙임, 대리석 붙임 등 창호 : 알루미늄새시창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터, 남동측 및 남서측으로 노폭 약8미터의 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) <추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34865 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1067-2 라르플레이스김포 6층603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 205,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 토지 지분: 7.397㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 40.12㎡ (약 12.14평)

* 건물 지분: 40.12㎡ (약 12.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 소재하여 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

본 물건 주변에는 고촌역(김포골드라인)이 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 근린생활시설, 상업시설 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김지영)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-03

* 확정일자: 2021-11-03

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약 및 권리 분석

집합건물 등기부 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을구 2번 주택임차권 (김지영): 2023-12-01 접수, 말소 예정. 보증금 220,000,000원.

* 을구 1번 근저당권 (김진경): 2023-02-08 접수, 72,000,000원, 말소기준권리.

* 갑9번 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-11-04 접수, 220,000,000원, 본건 경매 개시 결정.

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 을구 1번 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서 상, 을구 2번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 물건은 2018년 7월 18일 사용 승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 603호입니다. 총 114세대로 구성되어 있으며, 외벽은 석재 및 대리석 붙임 마감되었습니다.

4.2. 최근 매매 동향

최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(라르플레이스김포) 내 유사 면적(약 41.43㎡)의 오피스텔이 2024년 10월 170,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 13,500,000원 수준입니다.

4.3. 가격 비교 (감정가 vs 시세)

본 물건의 감정가는 205,000,000원 (40.12㎡)으로, 3.3㎡당 약 16,900,000원입니다. 최근 거래 사례(170,000,000원 for 41.43㎡)와 비교 시, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

본 물건은 오피스텔로 이용 중이나, 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 확인은 불가능했습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 특수물건정보

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 채무 구조나 담보 설정과 관련된 복잡성이 있음을 시사할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한), 중심지미관지구 등에 해당됩니다. 특히 공항고도제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 건축이나 개발 관련 인허가 시 반드시 관계 부서에 확인이 필요합니다.

6.3. 미확인 내부 상태 (폐문부재)

현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여, 물건의 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 파악할 수 없다는 점은 입찰 시 주의해야 할 주요 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고촌역 인근 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 법적으로 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있고, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여 물건의 정확한 상태 파악이 어렵다는 점은 유의해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항도 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 고촌역 역세권의 우수한 입지 조건

* 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 상권 활성화 기대

* 인수할 권리가 없어 명도 관련 부담이 적음

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 170,000,000원(41.43㎡)의 실거래가를 고려할 때, 본 물건(40.12㎡)의 시장 가치는 약 165,000,000원에서 175,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 205,000,000원이지만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. HUG의 채권자 지위와 220,000,000원의 높은 보증금(말소 예정)은 경매 과정에서 영향을 미칠 수 있는 변수입니다.

현 시세 및 내부 미확인 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 재확인 및 권리관계 추가 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.